河南郑州闫垌村城市综合体项目营销推广策划销售执行方案.ppt

人口角度 ——郑州城市化率、刚性人口的稳步激增，将在 未来几年内拉动郑州房地产的良性发展，为郑州房地产及 项目开发水准的提升奠定坚实的基础 郑州房地产大势 启示—— 郑州作为省会中心城市， 随城市规模的扩展、城 市化率的加速、刚性人 口的激增，将对郑州房 地产市场的开发前景奠 定基础。 而对于企业来讲，随着 城市发展格局的演变， 在参与到这种“分羹” 的过程的同时，又将直 面各种威胁。同样是机 遇和挑战，必将要求企 业 充分挖掘自身版块运 动的先决优势，将其发 展为可持续发展的竞争 条件 ，方有更多机会向 更为广阔的发展空间迈 进。 ? 按照郑州市城市发展规划，至 2020 年，全市总人口将达到 1100 万，城市化水平 80% 左右。其中市 区人口 500 万，人口规模较目前扩 大 0.5 倍，按人均住房面积 20 ㎡ 计 算，相当于未来十年将新增 3700 万 ㎡ 的刚性住房需求，年均新增刚 性需求将达到 370 万 ㎡ ； ? 按照历年来郑州城镇人口增加绝 对值来看，基本在 8-14 万之间， 年均增长 12 万，其中市区人口约 为 10 万，按人均住房面积 20 ㎡ 计 算，相当于每年将新增 200 万 ㎡ 的 刚性住房需求； ? 郑州市人均可支配收入增长平稳， 年均增幅在 10% 以上， 2008 年城 市居民人均可支配收入达到 15732 元 ，在中部省会城市中仅次于武汉 市。 居民收入的快速增长与消费 能力不断提高，亦将带动房地产消 费力的提升。 房地产角度 ——郑州房地产市场一直处于供销相对平衡、 稳定同步增长的状态，相对合理的发展走势为项目的开发 与发展搭建稳定及可信任的平台 郑州房地产大势 启示—— 郑州房地产市场历年来处于供销相对平 衡、稳定同步增长的状态，未出现供过 大于求等不平衡的现象，与国内其他省 会城市相比，郑州的房地产市场表现出 “ 以刚性需求沉着应对变局 ”的中庸之 势，对于企业来讲，这一要素将对项目 的 持续滚动开发 形成有力支撑。 ? 2004 年开始 , 由于郑州市 城市化进程速度加快，郑州 市在中原地区独特的城市地 位，住房需求快速增长， ? 2005-2007 年郑州市房地 产市场呈现飞速发展的状态， 市场容量逐年突破，成交价 格年年攀升直； ? 2008 年全国各大城市商品 房销售价格，销售量相应缩 水，而郑州商品房销售均价 却在保持平稳的基础上略有 上升，得益于郑州商品房市 场以自住需求为主，投机比 例有限，市场整体发展健康， 这一结论在 2009 年的市场表 现中得到印证。 本次汇报沟通的目标 城中村项目改造的一些相关经验 以郑州二七区重点改造项目——中原新城为例进行经验阐述 项目发展方向的探讨 结合郑州房市大势，以正南版块市场发展为基础，对项目发展进行探讨 郑南版块市场发展 规划市场、竞争市场、产品市场、客户市场、价格市场等角度一一解读 项目开发定位思考 结合项目自身的发展功能及发展属性，在开发定位方面进行体系总结 项目开发战略建议 集统一规划、主题开发、单元开发于一体的 PUD 开发模式 1 2 3 4 5 现状 ——郑南版块位于郑州几大核心商圈的南部辐射区域， 由西部行政生活圈、东南外向型生活圈和物流集散地组合 构成，是郑州“ 自助型 ” 房地产发展的代表性区域！ 规划市场 航 海 路 桐 柏 路 西 环 路 228 m 175 m 304 m 80 m 200 m A 地 块 B 地 块 C 地 块 西部行政生活圈： 行政事业单位 云集、道路密集、在航海路嵩山 南路西北形成帝湖水库，居住环 境优越、目前已形成成熟行政居 住生活圈。 东南居住圈： 随着城中村改造步 伐加快，目前已形成新建社区与 城中村交错的新兴居住区，流动 人口较多、居住氛围稍嫌杂乱。 未来区域内弓庄、七里河村、五 里堡、芦邢庄等城中村将陆续改 造，区域将升级为郑州新兴居住 组团。 物流集散区域： 目前是郑州市典 型的专业市场积聚地和物流集散 地，未来规划示意航海路沿线专 业市场和南区物流园区将陆续迁 至南三环以外，该区域交通、居 住环境将得到进一步优化。 启示—— 郑南版块目前已形成 了非常明显的“自助 型”房地产发展环境， 整个区域对外部置业 群体的吸引力不及东 区，但由于其业已形 成的物流集散地的特 殊性，使其具备了外 向型的特点和发展潜 力。随着下一步旧城 改造的推进，受交通 关系的影响，预计该 版块仍将增强对外向 置业群体的吸附，对 于项目来讲， 必须在 开发过程中针对客户 圈层的转变制定应对 策略，在提升版块 “自助功能”的前提 下，逐步拉升物业价 值以应对客户需求的 变化。 世贸商城 碧沙岗商圈 紫荆商圈 二七商圈 郑州 建材 大世 界 摩 托 城 东方 家具 广场 食 品 城 茶 城 电动