商业营销策略报告课件.ppt

市场定位 项目定位 2 3 4 商圈特征 竞争情况 本体 市场机会点 武侯新城产业集群，目前以专业市场为主，中低端商业满足区域内居民日 常消费和服务支出 商圈聚集大量大体量项目，存在消费竞争 项目规模小，缺乏核心竞争力 缺乏特色商业定位的产品 1 本案市场定位：互补型定位 业态定位 项目定位 区域内各业态市场发展机会评估： 业态类型 细分业态 市场机会 零售购物 百货 竞争激烈，无竞争优势，市场机会小 专业批发市场 区域内专业市场较大，且档次低不能支撑项目形象，市场机会小 综合超市 项目邻近欧尚及千盛百货，综合超市市场机会不大 餐饮 中高档品牌中餐 周边餐饮品牌知名度低， 中高端品牌餐饮 存在市场机会 品牌连锁餐饮 品牌连锁餐饮 较少，存在较大市场机会 休闲娱乐 休闲类 大型 品牌连锁电影院、 KTV 存在市场机会 娱乐类 形象高、有特色的 茶楼、 SPA 、健身、咖啡厅 等存在市场机会 文化教育 培训类、文教用品 周边多所学校， 文化教育类业态及相关的配套消费 （书店、文具 店等）存在较大市场机会 补缺战略下的业态定位： 打造一个集社区服务、精品餐饮、娱乐休闲、主题文教为一体的特色商业街， 填补片区中高档消费目的地空白！ 客户定位 项目定位 两 大 大 消 费 群 体 原住居民 市场客户 基数大、消费力中等、频次高、支出中等 ? 消费能力：常住居民以周边社区居民、个 体户为主，消费能力中等 ? 活跃度： 消费频次较高、单次消费支出中 等 目标消费客群：以后项目商业的消费群体主要可以分为老业主、原住居 民、专业市场从业人员两类 消费力强、频次高、支出高 ? 消费能力：消费能力较强 ? 活跃度：消费频次较高、单次消费支出 较高 基于市场中高端业态机会之下，锁定中等消费能力的常住居民，及较高消费 能力的专业市场人群成为项目的主要消费群体 区域内客户类型 客户特征 客户类型 区域内商铺投资客 地缘性客户，认同本项目区域价值和 升值潜力 区域内投资客户 项目业主及内部资源 已在项目购置住宅，看重地段及发展 潜力，有一定财富积累，因此考虑投 资 老业主客户选择投资或自营 全市投资客 投资经验丰富，而且通过投资获得回 报，实际的利益和投资潜力会吸引他 们的眼光 被可预计的投资回报吸引用于投资 偶得客户 核心客户 客户定位 项目定位 结合本项目特性并从周边项目借鉴，项目核心客户为区域内商铺的投资客， 其次为项目业主 本项目客户策略： ? 深挖周边各专业市场的投资客以及项目老业主，发掘潜在客户； ? 同时扩大项目营销范围，打通客户导入通道 重要客户 项目定位 ? 整体定位：集社区服务、精品餐饮、娱乐休闲、主题文教为一体 的商业街区 , 填补片区中高档消费目的地空白 ? 客户策略：利用 低总价以及低门槛优势 ，吸附区域内认可街区 商业投资价值的投资及自营、自住性商业人群； 一间黄金铺 百年摇钱树 形象定位——推广辅助案名示意 金楠大道 百万级新城市核心 未来在这里 业态定位 1 2 伍 主题定位 配比建议 类型 楼栋 楼 层 铺位特征分析 适宜的业态属 性判断 相关的业态推 荐 业态推荐的主要原因 底商 1 、 2 、 4 ＃ 1 层 临规划道路，昭示 性一般，可做社区 服务类 社区配套类业 态加中小规模 铺面销售 主题文教类、 生活服务类 （便利店、药 房、洗衣店等） 利用偏目的型消费引导人 流进入 2# 2 层 整体格局较好，但 人流导入难 目的型消费 娱乐休闲类 （美容 SP A 、 茶楼等） 该类业态铺位需求面积大， 具有成功经验，能有效导 入周边人流 独栋 铺面 3 ＃ 1 层 昭示性极佳，人流 导入空间大，沿街 面长 形象鲜明的主 力商家加中小 规模铺位销售 服饰连锁店、 连锁餐饮、生 活服务类 有效导入周边人流，兼顾 项目形象 2 层 昭示性较好，铺位 性价比高，客流引 入难度不高 适宜打造偏目 的型消费的主 题街区 特色餐饮一条 街 主题传播性好，符合主题 鲜明吸引人流的要求 3 层 人流导入最难，铺 位面积大 能聚集人气的 绝对目的性消 费 餐饮主力店、 培训健身、游 乐等 铺位需求面积大，且属于 纯目的型消费 主题定位 业态定位 配比建议 业态定位 ▌中高端娱乐休闲作为本项目的重要组成部分，其 主要业态和品类是美容 SP A 、茶楼、浴足等。 ▌中高端餐饮作为本项目特色功能，填补市场空缺 ，拉升人气 ▌引入特色百货超市主力店，形成市场认知度和口 碑。同时增加目标消费人群的引入。 ▌目前市场空缺的购物元素，以吸引年轻人群为主 ，对铺面要求较小，同时有利于塑造项目特色 ▌以培训、教学和体验式的亲子游戏等业态，提升 商业文化内涵，同时也是功能上的完善 目标性消费 家庭型消费 目标性消费 家庭型消费 目标性消费 家庭型消费 非目标性