物业费构成及测算【明细】.pdf

物业费构成及测算 ◼物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：◼1.管理服务人员的工资、社会保 险和按规定提取的福利费等。◼2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。◼3.物业 管理区域清洁卫生费用。◼4.物业管理区域绿化养护费用。◼5.物业管理区域秩序维护费用。◼6.办 公费用。◼7.物业管理企业固定资产折旧。◼8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 ◼9.经业主同意的其他费用。◼以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。◼实行物业服务费 用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的 利润； ◼实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企 业的酬金。 ◼一）居住性物业服务费的测算 V = ∑Vi （i =1，2，3，……12） V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）； Vi--代表各分项收费标 准（元／月·平方米或元年·平方米）；费用项目一般分为： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运 行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公 共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用 设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用 ◼1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = ∑Fi ／S （i = 1，2，3，4 ） （元／月·平方米）◼该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福 利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效 益，从盈利中提取。◼其中：◼Fl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据 企业性质、参考当地平均工资水平确定。◼F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工 会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。◼F3--加班费（元／月）。◼F4--服装费（元/月）。 ◼S--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。 ◼2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2= ∑Fi ／S （i=1，2，3，4，5） （元／月·平方米）◼其中：◼F1--公共照明系统的电费和维修费： ◼①电费：（W1 ×T1+W2 ×T2…+Wn×Tn）×30 ×PE W1 表示每日开启时间为 Tl （小时）的照 明电器总功率（千瓦·小时）；T1 表示每日开启时间（小时）；30 代表每月测算的天数；PE 表示电 费单价（元／kW）； ◼②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格 来测算。◼F2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为： ◼①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费 = W ×24 ×I ×30 × PE （元／ 月）。I 代表使用系数 = 平均每天开启小时数／24； ◼②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费 = W ×24 ×I ×30 × PE，（元／月）； ◼③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W ×24 ×I ×30 × PE （元 ／月）： ◼④维修费（元／月）。 ◼F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。◼F4--建筑、道路维修费（元／月）。◼F5-- 电梯费 用的核算： ◼①电费=n ×W ×24 ×I ×30 × PE （元／月），其中n 为电梯台数；W 为电梯功率；I 为电梯使 用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进 行估算。居住类物业大致在0.4； ◼②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）； ◼③年检费（元／月）。◼费用项 F1～F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以 下各项也是如此。 1 ◼.3 物业管理区域清洁卫生费用 V3 V3= ∑Fi ／S （i=l，2，3，4，5，6 ）（元／月