购物中心发展经营.ppt

4. 招商与商品组合 ( 承租户组合 ) 招商是一种艺术 (ART) 与技术的结合 ? A ： Acknowledgement ? R ： Recruitment ? T ： Time ? S ： Substitute 招商是一種藝術與技術的結合 A R T S A: Acknowlegement 知此知彼 ? Market Analysis ? Economic situation , Demographic ,Consumer behavior, Competitions, Category conflict ? SWOT analysis ? STP (Segmentation, Targeting & Positioning) ? Decision of Categories mix & ratio R: Recruitment 招商工作 心理準備 ? 挑戰與挫折感 事前準備 ? 工程進度與內裝程序 ? 平面規劃與日後整體經營理念 ? 整體財務運作與租金收入目標 ? 主力和次主力廠商的特質 ? 熟讀租賃契約內容 ? 總面積／公設比／招商面積／樓板高度／樑下高度 ／冷氣系統 / 電力系統。 ? 總停車位數，與商場連接之動線等。 ? 周圍環境，包括附近租金行情、市場需求、消費習 性 ? 業種業別之界定、廠商組合、商場的整體營運目標、 目標租金收入 etc., ? 熟知工程細節 總進度、審圖辦法和流程、廠商進場施工手則與流 程、建材之要求等。 ? 熟讀招商條件 租金底線、抽成比例、管理費、廣告費、免租裝潢 期、租期和年調幅率等。 ? 原則與彈性 廠家之洞悉 ? 公司背景／歷史／店數／地點／平均營業員／開 發人員／財力等。 ? 公司的開發計劃／時程／面積／合作方式等。經 營手法／毛利率／經營整體利潤。 ? 商品品質／定位／價位／競爭／進貨折扣／存貨 量／來源地／折扣策略等。 T: Time 招商時間表 ? 三“先”要件 ※ 先大後小、先高後低、先遠後近 ? 大象理論 S ： Substitute 替代方案 ? 兩個以上之替代方案 ? 替代方案應不偏離“定位”及設定之計劃 A R T Aim Right Target 鎖定正確目標 T R A Take Right Action 採取正確行動 5. 经营团队的经验与能力 ? 零售业比任何行业都更依赖每一位员工，一个有专业、 热忱的团队是致胜的关键。 ? 英才施教，职前训练、在职训练、定期培训、不定期大 型训练会议，让员工了解本身未来的角色，鼓励员工积 极向上发展 购物中心营运管理模式 及其重要性 購物中心設店條件與租金 租金 影響租金的因素 ? 經營的商品業種 ? 店的面積大小 ? 店的面寬 ? 店的位置 ? 租店戶在購物中心所扮演的角色 Traffic builder, Image builder, Profit builder, Sales builder. 租金收取方法 基本保證租金 (Minimum Rent) ? 使用平米數 乘以月租金得之 , 其調漲方式 1. 可隨物價指數調漲 2. 階段性調漲 , 可分幾個階段為之 3. 附加抽成租金 ⊙ 超過一定營業額時加收 % 的附加租金 費用分攤 ( 依使用者付費原則 ) ? 不動產稅與保險費 ? 公共空間維護費 ? 水電、煤氣費 ? 市場推廣費 ( 廣告宣傳與促銷活動費 ) 营运管理范围 ? 卖场环境设备之维护 营管之根本，提供舒适购物环境，吸引更多顾客 ? 安全警卫之设置 提供安全购物环境，为首要课题，其工作目标 ? 保护顾客之安全 ? 维护租店户的经营活动 ? 防护购物中心的财产 ? 市场推广 (Marketing) 及客户服务 ( Customer service) ? 承租户管理 ? 经营者与承租户视为合夥人，每日了解其经营状况，提 供协助，方能获得预期表现 ? 提供教育辅導 1. 举办研讨会或聘請学者专家耒演讲，提供学习机会 2. 座谈会，经营突出者，报告心得，分享经验 3. 聘請顾问辅導 4. 开办教育课程：如品类管理、商品企划与陈列、广告 促销等，供承租户老板或员工参加 ? 销售协助： 制定年度推广计划、协助店面陈列、联 合广告 促销、举办每月营业 竞赛，提升士气 ? 承租户组合调整： 1. 替换不理想的承租户 2. 调整位置或增减面积：当营业效率比 (sales% ÷ M 2 %)>2 ， 增加面积，反之 小於 1 则减 3. 每年汰換 5% 以上 预算控制 ( Budgeting control) ? 经营者最後一项亦为最重要之管理工作 ? 严守收入与支出的预算 ? 创造业积的增长，以获取固定租金外的附 加租金 ? 扮演