最新凤天锦苑策划全案名师精编资料汇编.pdf

一、 重庆市房地产市场概况 1、 市场持续升温，市场热点由传统的北部新城向各区分散，市场竞争也趋于区域化 自 96 年重庆市房地产市场开始发展以来，受重庆市未来的规划和政府行为的影响，江北区（渝北区）北 部新城凭借其“新称概念”成为了重庆地产市场发展最为迅猛的区域，同时也成为了重庆住宅地产市场的“晴 雨表”。日积月累，北部新称在重庆大众的心目中已形成了中高档住宅集中之地，并吸引了其他区域购房者的 汇流。 去年以来，重庆市各区的开发商一方面为了迎合本区域购房者不断提高的居住需求，另一方面也是为了刺 激本区域市场的发展和树立起自身企业形象， 在各区先后开发了中高档次的住宅盘。 2000 年 4 月。九龙坡区率 先凭借“轻轨”题材的炒作，广厦经典、晋愉城市彩园亮相，打破了珠江花园一枝独秀的状况。 5 月南岸区推 出了“山水人居”的环境概念和鹅公岩大桥的“新桥”概念，江南明珠、江山多娇．滨江花园、泰正花园、阳 光花庭、海棠晓月、金阳．骑龙山庄等一大批中高档楼盘浮出水面。而沙坪坝区的华宇广场、日安．欣阳广场 也打破了沙区 2000 元/平米的价格瓶颈，为沙坪坝区的地产市场推波助澜。 各区中高档次新盘频频面世不仅刺激了本地市场的发展，同时也将市场的热点由江北区（渝北区）分散至 各区，使购房者的购房行为回归于区域化。 今年，各区仍将继续出现更新的中高档次的楼盘，加之各区老盘后续项目开发的推进，预计今年房地产市 场的热点仍将是分布于各区。同时由于各区中高档楼盘频繁入市，各区域市场竞争将更趋于激烈。各楼盘（除 龙湖、天骄骏园、皇冠东和等一线全市品牌楼盘外）将以巩固并抢占本区市场份额为主。 结合本案项目 凤 天锦苑来看，将受全市整体市场的影响而在推广与竞争方面呈现出区域化的特性 。 2、 市场的购买已呈两极分化，并且购房者跟随性购房行为的比重较大 随着市场的发展，重庆市的住宅购买已呈明显的两极分化，一方面是以解决居住问题的初次置业行为，另 一方面是提高与改善居住环境为目的的二次或多次置业。 从购房者的购房行为上来看，其跟随性的购房行为比重较大。这说明了二次致业和多次置业的购房心理与 购房行为仍不成熟，从肿心里严重影响了市场对新盘的追捧，同时也表明了广告传播与社会舆论的导向对受众 影响很大。 结合本案项目 凤天锦苑来看，项目在推广，尤其是广告推广中应有创新与突破，凸现出楼盘自身差异 化的品质价值，从而建立起差异化的项目形象来产生市场的吸引力与凝聚力。 二、 项目区域市场分析 1、 沙坪坝区域消费性 受地理位置的影响和区域发展历史的影响，沙坪坝区长期以来是游离于渝中区主城区之外的城市副中心。 沙坪坝区有着很大数量的固定居住群体， 如重大、 建大、一中、三中等为主的大中小学的教职工和学生； 嘉陵、 力帆等企业；新桥医院、西南医院等机构和国家机关、事业单位的公务人员等。他们有较强的消费购买力，但 受沙坪坝区地理位置偏远的限制，他们不可能经常去渝中区完成购物消费的需求，所以沙坪坝区无论从零售业 的商业市场还是房地产市场均呈现很强的区域消费性。 这种现象决定了本案项目 凤天锦苑未来的购房者将 首先是沙坪坝区本地居民，其次才会以沙坪坝为中心向四周有效距离的区域辐射影响。 2、 沙坪坝本地市场对中高档次住宅楼盘的需求量大 从沙坪坝区房地产市场的发展来看，从 96 年起鲜有中高档住宅楼盘出现。除了武城地产的芳草地外，大 多数楼盘是属于中地档，且价格均未突破 1800 元/平米 2000 元/平米这一区间。虽然 2000 年诸如华宇广场、 紫荆花园等楼盘的出现在一定程度上带动了沙坪坝区市场的发展，但上述项目多是处于沙坪坝区的中心地带， 地段优势是其价格上攀的支持点。所以，价位随在 2000 元/平米以上，但更多的是地价的影响，就楼盘本身的 品