房地产经济学 房地产周期 08.pptx

;;8.1经济周期概念与类型;;1919年以来美国的经济周期; 1、房地产业发展的周期性是指发展过程中扩张与收缩的交替循环过程。;低 水 平 时 期;两个阶段两个转折点： 扩张与衰退 横轴t代表时间(年份)，纵轴Y为国民收入，曲线代表总体经济活动状况， 扩张阶段是总需求和国民经济活动的上升时期，同时相伴随的是国民经济其他变量如就业水平、产出水平、价格水平、货币供应量、工资水平、利率和利润等的上升； 衰退阶段是总需求和国民经济活动的下降时期，同时相伴随的是国民经济其他变量下降。; 对房地产经济周期理论的研究，对政府及企业个人都有重要意义。 对于政府，把握房地产经济周期规律及其与国民经济的关系，可以通过采用适当的宏观经济政策，规避房地产业的大起大落，尽量使房地产业的发展与国民经济相协调； 从企业来看，可以主动地适应宏观经济变动，避免或减少由于房地产周期波动带来的损失。;8.2.3 房地产周期循环基本特征 ;房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程 在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和房地产经济相互影响一般是按照下列过程展开的： 在宏观经济处于高涨阶段，房地产需求相应增加，房地产进入高涨阶段；反之成立。 当房地产经济处于上升阶段时，会带动国民经济的发展，使其进入上升轨道；反之成立。 一般而言，房地产周期的复苏、萧条滞后，而繁荣、衰退期超前。;;8.2.5房地产业周期循环的因素; 外生性波动;8.3房地产泡沫; 由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等等一系列原因，房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫。 随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小。人们为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。 ;案例：日本地产泡沫的破灭 　　1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订“广场协议”，决定同意美元贬值。为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地??以及股票市场，致使房地产价格暴涨。美元贬值(大量增发美元)后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。 　　到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。 　　;　　1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。 ; 1992年中国海南房地产泡沫 1998年香港房地产泡沫破裂 2008年 美国次级房贷危机;房地产泡沫的主要特征 房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；价格波动是市场经济中不可避免的现象，但是与一般的价格波动相比，泡沫具有在短期内大起大落的特点。 房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大； 房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率； 房地产泡沫主要是由于投机行为引发的货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。;房地产经济波动中的许多内在传导机制，同样适用于房地产泡沫。但房地产泡沫还具有自身运行的特殊机制。 投机价格机制 自我膨胀机制 在房地产泡沫形成过程中，银行起着重要的推动作用；房地产泡沫破灭对银行业的破坏作用也大。;8.3.3房地产泡沫的判断指标 根据指示指标同房地产泡沫产生的时间顺序，可以将指标划分为预示指标、指示指标和滞后指标。; 房地产泡沫的指示指标;泡沫房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降 价格表现表 　　;需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入 　 需求表现表 　　;供给表现：供给超常增长，房屋空置率过高 　　供给表现表 　　;指示指标