房地产营销综合实训 房地产营销综合实训 成都翠微湖板块分析.ppt

翠微湖板块 板块楼市 在售项目以中端品质的中低密复合项目为主，首改、再改舒居为主力。区域价格在5000元/㎡以上，多层产品超6000元/㎡。 区域楼市：在售项目以中端品质的中低密复合项目为主。 区域面积：以套二、套三户型为主力产品，月均消化套数差异较大。主力销售户型120 ㎡以下的项目月均去化每月54套以上；主力销售面积段120 ㎡以上项目月均去化17套以下。 区域价格：区域价格主要在5000元/㎡以上。少量规模优质项目价格在6000元/㎡以上。 项目名称 占地（亩） 建面（万㎡） 容积率 物业形态 主力供应面积段 主力销售面积段 月均去化套数 最新价格（元/㎡） 锐理认购 锐理认购（8折后） 电话询价实得 电话询价 房交会优惠 香洲半岛 197 23.25 1.77 别墅、4+1F、8+1F、11F ——— 140-150 11 5000 —— —— —— 售完 —— 130-140 交大壹佰栋 63 3.67 0.87 独栋 ——— ——— 　 15000 —— —— 13000 103栋，售50% 实得13000 —— 佳乐国际 540 53.66 1.5 6+1F、小高层 200-250 120-130 22 6500 7395 5916 6338 6500，按揭2%，一次3% —— 120-130 130-140 润扬双河鹭岛 223 27.62 1.8 叠拼、洋房4+1、多层6+1 110-120 110-120 48 5600 5774 4619.2 7000 多层7000（实得），洋房8500（无房源） 高层：一次性12%，按揭10%，多层：一次性14%，按揭12%。（房交会增加4%优惠，上面已包含） 80-90 80-90 爵领欧城 141 28.2 3 18、26F 70-80 70-80 59 5300 5768 4614.4 5400 售完，5400（无优惠），后期6月开盘 —— 90-100 90-100 翠微湖板块 楼市压力 区域内在售项目主要是以复合型项目为主，但整体供销规模较小，属于非热点供销板块。 在售项目 存量 2011未来可推量 2010年销量 香洲半岛 6.38 6.38 2.61 交大壹佰栋 3.63 3.63 0 佳乐国际 50.56 7.43 1.94 润扬双河鹭岛 13.16 5.5 5.06 爵领欧城 21.3 6.1 4.89 翡丽庄园 5 —— 2011年4-12月 总推量 2010年全年 销售总量 出清周期 29.04万㎡ ÷ 14.5万㎡ = 2年 根据市场分析，新都区域单体项目年销量上限较少数超过10万㎡，因此我们预估明年大部分项目推量为8万㎡用于计算出清周期。 在售项目 存量 2011未来可推量 2010年销量 预计可售周期 香洲半岛 6.38 6.38 2.61 >2,<3 交大壹佰栋 3.63 3.63 0 <2 佳乐国际 50.56 7.43 1.94 >5 润扬双河鹭岛 13.16 5.5 5.06 >2,<3 爵领欧城 21.3 6.1 4.89 >3,<5 翡丽庄园 9 5 >2,<3 2011年4-12月 总推量 2010年全年 销售总量 出清周期 29.04万㎡ ÷ 14.5万㎡ = 2年 楼市端存销压力：区域内在售项目主要是以复合型项目为主，但整体供销规模较小，属于非热点供销板块。大部分项目可售周期在5年以内。 根据市场分析，新都区域单体项目年销量上限较少数超过10万㎡，因此我们预估明年大部分项目推量为8万㎡用于计算出清周期。 翠微湖板块 楼市压力 翠微湖板块 板块土地 目前区域几乎没有土地供应，后续土地储备不足。唯有一地块规模小，容积率上限3。 区域08-至今年住宅/商住土地供应 宗地位置 规模 （亩） 容积率 楼面地价 开发商 新都区三河街道江陵社区 33.0728 ≤3.0 600 成都天赐房地产开发有限公司 通过容积率能够得到的土地端商住/住宅未来供应量： 6.6万㎡。 开发商：区域目前进驻开发商只有一个，土地供应几乎为零。 规模：项目规模小，33亩左右。 容积率：住宅容积率条件与本区域在售项目容积率契合。 楼面地价：楼面地价低于新都整体平均地价，仅600元/㎡。 PS：据了解，翠微湖区域内还有部分协议用地：如棠湖物业600亩，容积率约2左右。 来源区域 新都区客户（30%），大件路物流、商贸客群（30%），大城北客户（20%）其他区县（20%）； 职业特征 以个体商人（70%），公务员、事业单位（15%），国有、私营企业（10%)，其他(5%)； 认可要素 位于蜀龙路延线，交通相对便捷； 看重翠微湖景区的资源价值； 区域已有品牌开发商进驻：万科、交大、润扬等。 置业目的 主要是