《微观经济学论文》.docxVIP

论当前房价调控的经济学原理 摘要：住房问题作为中国目前最现实的一个问题， 已经成为中国老白姓最关 心的事情，而房价的持续攀升则使得人们对于住房问题格外关注， 房价调控也因 此显得格外重要。房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨，稳定市场房价。 公众在对房市走势和房价预期观望的同时， 也对政府的调控行为和调控效果予以 观望。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上 涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。此篇论文主要从经济学 的角度分析房价上涨以及房价调控的原理。 关键词：房价调控、经济增长、房改、房价收入比 一、 当前我国的房价经济形势 1、 经济对外依存度仍然较高（这是因为内需不足，主要是指居民消费品的消费 不足），而同时，受国际金融危机影响，外需恢复较慢，从而造成，产能过剩（粮 食除外），消费不足（包括内需和外需），经济运转效率呈下降趋势； 2、 投资热（包括：民间投资和国家投资），各种大规模基础设施建设纷纷上马， 投资热这把双刃剑，在拉动经济增长的同时，也抬高了大宗商品价格，带动了物 价的上涨，最终反映为居民消费总额的下降（尽管节假日较高）。 由此可见，现在国内经济形式和房市有很大关系， 房市占用并消耗着的资金已大 大高出合理范围。国家利用积极的财政政策和稳健的货币政策， 可稳定房价，保 持经济平稳增加。积极的财政政策包括大规模基础设施建设、税收政策等。 稳健的货币政策包括国债、银行利率、存款准备金率。近期现象标明，国债很难 发挥作用。而加息本身无法从根本上解决房地产热的问题， 反而会增加房市的资 金占用率，这对整体经济是不利的。所以，我认为国家会偏重于调高存款准备金 率，因为这样既可不增加消费者的负担， 不增加房市的资金占用率，乂可立竿见 影的减少流动性（也就是减少全社会的流动资金的总量），从而即能稳定房市， 乂不对其他经济领域造成不利影响，达到保持经济平稳发展的目的。 经济由各行各业共同创造、共同发展，尽管房地产产业链很长，但光靠房地产及 相关行业是不行的，房地产长时间占用并消耗的资金过大， 不仅会造成老白姓生 活水平的下降，而且还会挤占其他行业的利润空间和发展空间， 对国家整体经济 是不利的。 二、 房价过高的原因 （1） 投资推动。随着人们收入增加，投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏 少，近年来房价持续走高，使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔，纷纷加 入炒房大军”，住房消费存在严重的 投资化”倾向，对高房价起到了推波助澜的 作用。 （2） 资金推动。因为货币政策相对宽松，市场流动性充足，也就是说市场流 通中的钱过多。2009年我国新增信贷规模近10万亿元，相当于过去三四年的增 量。资金充裕必然刺激投资需求，而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出 低谷，大量资金就涌向房地产市场，必然使房价过快上涨。 （3） 地价推动。近年来，生地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。 所谓 壬地财政”，就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。由于很多 地方政府对 壬地财政”过分依赖，造成 地王”频出，地价与房价相互影响、交替 上涨。 制度原因。我国房地产市场的发展历史只有 10多年，体制机制还不健 全。比如，由于住房兼具民生和商品双重届性， 大多数国家住房既有市场供应的 商品住房，乂有政府支持投资的公共住房，我国在过去 10多年较为重视通过房 地产市场解决住房需求，面向低收入群体的保障性住房供应不足， 欠账过多，造 成住房供应的结构性失衡非常严重。 另外，房地产税收制度不健全，中国是世界 上少有的不征收不动产税的国家，使拥有或囤积大量住房的成本过低，助长了投 机。同时，房地产市场还存在不少权利不对等、 信息不对称、竞争不充分的问题。 与城镇化快速发展有关。近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口 向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求， 住房 供应问题比较突出。同时，随着我国经济的快速发展，居民消费结构加快升级， 住房改善需求显著增加，也加剧了城镇住房的供需缺口，带来了住房价格上涨的 压力。 高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映。 比如，长期 存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出，大量人口向东部地区和大城市集中， 造成这些地区住房压力过大；现行的财政体制使地方政府的事权与财权不对称， 成为引发以地生财”问题的重要原因；腐败现象在房地产领域比较突出，导致国 家宏观调控政策执行力弱化；等等。这些问题都直接或间接对房地产市场产生着 影响。高房价不单单是房地产领域的问题，而是各种因素共同作用的结果。 三、对房价收入比的分析 当前的房价收入比 社科院在2009年的报告认为，我国总体的房价收入比与国际平均水平相当。 从1996-2008年的情况