商品房销售中的应当注意问题.ppt

⊙ 重庆百君律师事务所 Exceedon partners 商品房销售中的法律问题 秦代友 重庆百君律师事务所律师/管委会委员 重庆市律协房地产与建设工程业务委员会副主任 联系电话 ⊙ 重庆百君律师事务所 Exceedon partners 目录 、有关商品房买卖的基本法律、法规及司法解释 、商品房的销售广告和宣传资料不实的法律后果 三、关于认购协议 四、前期物业管理问题 五、《商品房买卖合同》中应当注意的几点法律问题  ⊙ 重庆百君律师事务所 Exceedon partners 、有关商品房买卖的基本法律、法规及司法解释 、中华人民共和国合同法 2、中华人民共和国物权法 3、中华人民共和国城市房地产管理法 4、城市房地产开发经营管理条例 5、商品房销售管理办法 6、城市商品房预售管理办法 ·7、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适法 律若干问题的解释(以下简称“解释”) 8、重庆市房地产交易管理条例  ⊙ 重庆百君律师事务所 Exceedon partners 二、商品房的销售广告和宣传资料不实的法律后果 传统观点 销售广告和宣传资料只有写进商品房买卖合同中的内容才 被认定为合同要约,否则只能视为要约邀请  ⊙ 重庆百君律师事务所 Exceedon partners 2、司法解释作出的新规定 第三条对此作出新的规定 “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人 就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和 允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格 的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使 未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违 反的,应当承担违约责任。”  ⊙ 重庆百君律师事务所 Exceedon partners 案例: 曾莹等三人诉深圳市南山华庭房屋开发有限公司房屋买卖合同纠 纷案(深圳南山区法院2004年2月9日作出的判例) 开发商未实现小区规划图的设计条件引发的纠纷 儿园、停车场等配套设施 但开发商并未完成建设  ⊙ 重庆百君律师事务所 Exceedon partners 三、关于认购协议 1、签订认购书的合法条件是什么? 第一种观点认为,只要房地产开发企业办妥了所预售房 屋的立项、规划、报建审批手续就可以与准购房者签讧认购 协议,即签订认购协议时,并不要求开发企业取得用于认购 的房屋的预售许可证 另外一种观点认为只有房地产开发企业取得预售许可证 以后才可签订认购协议。  ⊙ 重庆百君律师事务所 Exceedon partners 2、如何划分签订认购协议后没有签订正式 商品房买卖合同的责任? 解释第四条规定 “出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金 作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因 未能订立商品房买卖合同,应当按法律关于定金的规定处 理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合 同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。  ⊙ 重庆百君律师事务所 Exceedon partners 何为“当事人一方原因”? 方当事人对不签订正式商品房买卖合同存有故意或过失就属于这一规定 中的“因当事人一方原因”。以下情况应当属于“当事人一方原因 (1)买受人签订认购书后,根本未在约定的时间内与出买卖人协商签讦。 《商品房买卖合同》的;该种情况下,应属买受人的责任,出卖人有权不 退还定金。 (2)出卖人签订认购书后,据绝与买受人在约定的时间内协商签订《商 品房买卖合同》的,甚至于出卖人已将房屋出卖给第三人的;该种情况 应属出卖人的责任,出卖人应双倍退还定金给买受人 (3)双方在约定时间内协商签订《商品房买卖合同》,但某一方因不同 意合同某些内容而未在期限内签订《商品房买卖合同》,但该争议内容已 在认购书及附件中有约定,则应当属于异议方的责任  ⊙ 重庆百君律师事务所 Exceedon partners 何为“不可归责于双方当事人的事由” 下列情况应当属于“不可归责于双方当事人的事由” (1)任何一方因不可抗力事件导致不能签订或不能在约定 期限内签订《商品房买卖合同》。 (2)双方在约定时间内协商签订《商品房买卖合同》,但 双方对合同某些内容不能达成一致意见,因而未在期限内签 订《商品房买卖合同》,且该争议内容在认购书及附件中并 没有约定。