营销策划鑫盛食品公司地块项目前期研究策划建议书..doc

PAGE 营销策划鑫盛食品公司地块项目前期研究策划建议书  目 录 投 资 环 境 篇…………………………………………………………………………………………………………………2 区域概述 城市总体规划 市政工程建设及拆迁改造 房 产 大 市 篇…………………………………………………………………………………………………………………12 一、2004年溧阳市房地产发展现状 二、2005年下半年溧阳房地产市场展望 竞 争 市 场 篇…………………………………………………………………………………………………………………17 项 目 分 析 篇…………………………………………………………………………………………………………………29 开 发 建 议 篇…………………………………………………………………………………………………………………35 一、建筑风格 二、总体规划 三、物业配比 四、客源定位 五、价格定位 投 资 环 境 篇 一、区域概述 1、区域地理： 溧阳位于苏浙皖三省交界处，长江三角洲西部，江苏省南部，常州市西南角，属大上海经济区范围，是著名的“丝府茶乡”。距上海、杭州仅有200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里 2、行政区划： 溧阳古称平陵, 秦建县制,至今已有2200多年历史。1990年8月,经国务院批准,撤县设市,是常州市重要组成部分。溧阳现辖制18个镇、2个省级开发区,总面积1535.87平方公里。处于北纬31°1＇-31°4＇，东经119°08＇-119°36＇之间。溧阳市是常州境内唯一山水兼得的城市，自然环境优美，尤其是南部区域，群山环绕，并有著名的AAAA级国家旅游区——天目湖旅游度假区。 3、悠久历史： 全市总人口79万余人，其中非农业人口约35万人，占总人口的44%,市区人口18万左右。溧阳历史悠久，人杰地灵。经中外科学家联合考证，地处溧阳上黄水母山发现的“中华曙猿”等大量古生物化石，距今已有4500万年，是包括人类在内的高级灵长类动物的共同祖先。溧阳是革命老区, 陈毅、粟裕等老一辈革命家曾在这里开辟创建了以茅山为中心的苏南抗日根据地，新四军江南指挥部就设在溧阳的水西村。 4、经济概况： a、综合实力 ●溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业，这些产业在2003年获得了较大发展，2003年末，溧阳市有15家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27.8%，提高1.3个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5亿元以上。 ●2004年全市统计实现工业销售收入258.02亿元,实现利税22.57亿,实现利润9.55亿,其中年销售超过500万以上企业实现产品销售收入187.27亿元,利税17.15亿元,利润8.21亿元. ●1978年以来，溧阳市国内生产总值以年均17.5%的高速度增长。2003年溧阳市国民生产总值较上年增长18.6%，略高于全国水平；国民生产总值增长远高于全市职工和农民收入水平，社会财富增长明显。社会财富强有力的增长必然带动新一轮的城市建设高速发展，进而促进房地产业的进一步繁荣。2003年全市居民储蓄存款较上年增长18.8亿元，银行存款余额增加19.5亿元，经济发展基本良性。从过去走过的道路来看，溧阳市经济发展成绩显著，人民群众生活水平得到较大提高，人均收入、消费以及储蓄等指标显著增长。溧阳市经济综合实力的壮大，为该市进一步发展打下了良好的经济基础。从后期走势来看，预计溧阳市经济增长幅度仍将保持两位数以上的经济发展速度，这种持续快速的经济增长水平，为该市房地产业的发展奠定了较强的投资信心以及稳定的利润保障。 项目 2003年数值 与2002年比较 全市人口 78.7万人 同比增长0.31% 国民生产总值 121.1亿元 同比增长18.6% 人均GDP 15415元 同比增长18.5% 职工平均工资 17365元 同比增长5.5% 农民人均纯收入 4722.96元 同比增长7.9% 银行存款余额 85.2亿元 同比增长22.9% 人均储蓄存款 10831元 同比增长22.0% b、产业结构 从近年来溧阳市产业结构布局变化走势来看，该市三次产业结构相继实现了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的两次历史性突破。 2003年溧阳市经济结构更趋合理，三次产业比重由2002年的13.0：52.3：34.7调整为11.6：55.3：33.1。 目前溧阳市第二产业结构所占比例过半，其中主要是地方工业、机械加工、建筑业等；第三产业占据国民生产总值的三分之一以上，其中内外贸易十分活跃、旅游业对经济发展的推动作用更显突出；溧阳有山有水，是有名的丝茶之乡，其第一产业的发展贡献率也相对较高，达到11.6%。 从溧阳市经济发展方向上看