外商投的资房地产相关业务的模式.ppt

商方 外商投资房地产面恰的几个主要间题 口外资直接投资中国房地产的主体形式 口外商投资中国房地产的领域限制 口外债限制(投注差限制) 口有关结汇问题的规定  商方 外商投资房地产主体限制 171号文一一“商业存在原则 境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产的,应申请设立外 资企业,从投资主体的角度对外资进入中国房地产市场设立门槛, 以便于监管和规范以及实行更有效的税收征收政策。 50号文进一步确立了“项目公司”原则 申请设立房地产公司,应先取得土地使用权、房地产建筑物所有 权,或已与土地管理部门、士地开发商或房地产建筑物所有人签 订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。  商方 经营范围限制 口商务部落实171号文的通知口50号文规定已设立外资企业 中给出了具体定义:“外商 新增地产开发或经营业务 投资房地产企业是指从事普 以及外资房地产企业从事新 通住宅、公寓、别墅等各类 的房地产项目开发经营,应 住宅、宾馆(饭店)、度假村 申请办理增加经营范围或扩 写字楼、会展中心、商业 大经营规模的相关手续,对 设施、主题公园等建设经营 “商业存在”和“项目公司 或以上述项目建设为目的 原则进行补充和完善。 的土地开发或成片开发项日 的外商投资企业。”  商方 严控返程投资 」口“严格控制以返程投资方式(包括同一实际控 制人)并购或投资境内房地产企业。境外投资 者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方 式,规避外商投资房地产审批。外汇管理部门 经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违 规设立的外商投资房地产企业,将对其擅自汇 出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。”  商方 禁止固定回报 口外商投资房地产企业的中外投资各方,不得 以任何形式订立保证任何一方固定回报或变 相固定回报的条款。”  商方 融资渠道 直接借贷的限制 替代的融资方案 口禁止举借外债 口外资房地产企业可以考虑 口对借款的限制 从境内银行获得贷款,或 口171号文、47号文、50通过股权融资的方式获得 号文和130号文  商方 审批程序 口“地方审批部门批准设立外商投资房地产企 业,应即时依法向商务部备案。” 《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范 外商直接投资房地产业审批和监管的通知》  商方 审批程序 口省级商务主管部门需根据171号文50号文及 相关规定的要求对下述材料的合法性、真实 性、准确性进行核对。—《商务部关于 做好外商投资房地产业备案工作的通知》  商方 备案程序 1、公司提供的土地使用权、房地产建筑物所有权,或签订的土地 使用权或房产权预约出让/购买协议等文件是其依法取得,真 实有效,符合相关规定; 2、投资设立(增资)的公司符合项目公司原则,投资(包括增资) 产项 3、公司注册资本占投资总额的比例不低于50%; 4、公司提供的材料证明外方股东不属于境内公司/自然人在境外 设立的公司;公司各股东之间不存在关联关系,不属于同一实 际控制人 5、公司中外投资各方未订立保证任何一方固定回报或变相固定回三 报的条款 6、项目投资依项目建设进度分期投入,公司提供了资金用途和分 期投入的承诺  商方 审批制度的影响 口外资房地产企业的设立审批口地方政府为了招商引资,拉 较为复杂,须经商务部备案 动地方经济和就业,悄悄为 后始得将外汇资本金结汇, 国际知名企业放行,批准 存在诸多的不确定性,大多 个比较笼统、模糊的经营范 数外商尤其是有较大回款压 围,并对其实施房地产投资 力的私募基金不愿意承受巨 的行为睁一眼,闭一眼 大的时间成本和风险 口基于充分的沟通和对地方经 济的实际贡献,大多数外商 实际投资高档物业时可能未 曾遇到巨大的阻力