海印长城专业策划案.doc

海印长城策划方案 目 录第一章 市场调研第二章 项目分析第三章 项目定位第四章 品牌策略第五章 营销策略第六章 宣传推广策略第七章 开盘方案 长城地产是深圳乃至中国最具历史、规模和竞争力房地产类上市企业之一，以其当地化（成全部刚开始介入）、小区化（白沙岭）和稳健化（无项目失误）经营作风而深得深圳市民信赖。因为企业开发区域过于集中、市场推广低调谨慎。实际上已积累扎实深厚企业信誉和品牌资源，而未能产生充足市场效应。所以本项目作为长城新世纪走出福田、罗湖开山之作，在市场推广上，应集中大力挖掘和传输长城地产已经有市场信誉和品牌。第一章 市场调研一、南山区房地产市场分析（一）南山区概况1、地理位置：地处深圳特区西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至内伶仃岛，和香港元朗隔海相望。2、行政区划：南山区下属七个街道办事处——南头、南山、西丽、沙河、蛇口、粤海、招商。3、总面积：全区150.79平方公里。其中二线内119.4平方公里, 二线外31.39平方公里(含内伶仃岛和大铲岛), 海岸线长度39.7公里。建成区面积：40平方公里。计划建成区面积102.7平方公里。4、人口20XX年50.46万人，户籍人口15.66万人，暂住人口34.8万人。20XX年计划人口102.8万。南山区拥有优越投资环境和优美生活环境，是深圳旅游、高新技术产业基地和西部物流中心。（二）南山区房地产市场分析相对于罗湖、福田区而言，以南山商业文化中心区及后海片区为代表南山楼市开启较晚，但发展速度最快，开发规模逐年增加，在特区楼市占有很关键地位，并在计划、设计、营销手法、开发规模、创新度上一度引领风骚。南山区房地产市场具以下总体特征：1、供给增量高，且以住宅物业为主。现在创世纪滨海花园三期、蔚蓝海岸二期、招商海月?晴海洲、星海名城二期、保利城花园、青春家园、西海湾花园、海洋星苑、海洋之心、美庐锦园、世纪村二期、阳光棕榈园等已进入公开发售或内部认购阶段，待售项目有漾日湾畔、佳嘉豪园、海岸明珠、鼎太项目、山海人家、阳光带?海滨城、南山中心花园等。计划中还有不少地块将建住宅，相信以后几年整个南山半岛住宅供给量将继续呈快步上扬态势，市场销售也展现白热化态势，其中不乏商业物业。20XX年，南山区整年销售已完工商品房面积为51.26万平方米，占全市销售已完工面积21.66%。2、供给质量高，且供给区域、时间集中。经过近几年开发和建设，南山集中了大批商务机构，立即成为深圳商业、贸易、金融信息和交通中心之一。1996年至20XX年南山区商品房销售情况以下图所表示：（1）南山区热点区域南山商业文化中心、后海片区、前海片区、华侨城片区、深圳湾填海区、蛇口（2）南山区热点区域商品房特征① 主力户型基础上为二房二厅和三房二厅，建筑面积分别为70-85平方米和100-120平方米，目标用户以南山区工作人士、福田区和罗湖区首次置业或投资目标占多数。② 自滨海大道开通以来，近两年，南山区购房均价普遍呈上扬趋势，尤其是南山商业文化中心区及后海片区涨幅有20XX元/平方米。③ 南山区商品房用户群前几年基础集中在南山区，其次为福田、罗湖区用户，且所占市场份额呈上升趋势；所占百分比较小份额为外地居民。3、南山区商品房用户群特征（1）目标用户群细分① 在南山区有较高收入高科技企业中中高层管理人员、技术人员及员工、金融、证券、教育界人士、私营企业主、南山旧村居民等；② 来自福田、罗湖首次置业者，其中包含企业中高层管理人员、高新技术人员、公务员、金融、证券、教育界人士及自由职业者等；③ 来自外地各阶层人士和香港中低收入阶层。（2）目标用户群关键特征① 现无自有住宅，急需自置物业，并要求有良好居住条件和实惠价格；② 已经有住宅，但更重视居住环境，尤其是房型经济性、实用性，强调小区配套、教育设施及交通条件；③ 长久居住或工作在南山区，对项目所属区域和地段认同度高；④ 有投资置业地产意识和富余资金实力；⑤ 外地（非深圳市）用户群。4、最具竞争性市场已从本区需求转为本市和少许外销需求，且以消费性需求为主。5、商业气氛和人口增加作用相辅相成，相互带动了众多人群聚居和商业物业发展。沃尔玛、家乐福、海雅百货、人人乐、顺电家居南油店和立即入驻南山万佳百货等众多中国外著名商家进驻，使得区内商业气氛愈加浓厚，居家环境也不停迈向成熟和优越。二、南山商业文化中心区及后海片区房地产市场分析（一）区域概况1、交通条件南山商业文化中心区及后海片区交通体系日益健全。后海路呈直线贯通南山商业文化中心区及后海片区，并和南山区其它主次干道一起将片区分割成方格网状骨架结构，形成了较为完善网络化交通体系。2、发展条件南山