开发商自持问题.pdf

商业不等于复制粘贴 自持比例和房企实力有关 现在说商业体量供应太大， 但凡干着与地产相关的人， 都会说， “这个地球人都 知道”。 昆明的商业人均占比超过香港， 这不是新鲜事，未来几年供应量会集中上市， 大家也都预测到了， 其实很多项目早在土地供应时， 土地性质就决定了昆明市场 未来商业占到多大比重， 所以反映在此次春季房交会上， 多盘皆商业的状况， 很 多业内人士说，“这不奇怪，一年前就开始逐步显现了。” 当然，诸多商业项目中， 有企业是看到了商业市场这块香饽饽， 主动打入商 业地产领域， 也有企业是被动加入。 且不说是主动还是被动， 现实的问题是， 面 临诸多的竞争对手， 定位不清， 招商雷同， 产品同质化等现实显示出来， 如何才 能既守住自己的阵地，还要占领更多的据点，就需要在运营的战略战术上取胜， 是成立自己的团队， 掌握商业资源， 打个长久战， 还是依靠外援， 打好眼前这一 战，都很考验开发商对项目的把控力、 运营管理能力、 资金实力， 以及对项目的 准确定位，对风险的预估等诸多综合能力。 招商同质化严重 对于商业地产的重视， 不仅诸多本土房企将此作为企业未来发展的战略方向 来考虑，去年开始，万科、保利、龙湖等品牌房企纷纷表示，未来在商业地产的 开发比例将增至 30%-50% 。诸多的商业地产项目相继开间，未来投入运营，这 对于老百姓来说，固然是好事，怕只怕，三五公里之内，超市、快餐都是 500 强，要吃个饭， 选来选去也还是那些品牌的餐厅。 这些担心不无道理， 诸多商业 综合体项目集中开建，因前期的规划、设计、定位不清晰，项目在招商时，很多 项目引进商家的重复率及同质化现象日趋严重， 这种同质化在昆明的表现比一线 城市更明显。 出现这种情况的原因，昆明科迪企业管理有限公司总经理周龙认为，目前， 商业存在的问题是资源匮乏， 商业资源匮乏是城市问题， 很多好品牌没有关注到 这个市场， 没有进来， 市民可挑选的余地不大， 消费者的认知也都停留在初级阶 段，很多项目都只是做些常规业态规划。 对此，云南悦汇商业管理有限公司总经理孟少军也称， 昆明市场需求很旺盛， 但很多真正的一线大品牌还没有进入。 于是一些项目在吸引人气上， 要么是大餐饮，要么是大超市， 要么是大影院。 在周龙看来， 选择哪些商家合作， 还是要看项目的体量， 定位等， 就由其管 理运营的翡翠湾现代广场而言， 第一个是精，第二个是特色， 第三个是依托公园， 打造以休闲娱乐为主导的餐饮休闲业态， 力争做到主体性更明确， 市场指导性更 强。 定位要准 业态规划要清晰 不是每一个商业中心都需要影院五星级酒店或者写字楼。 在春交会现场，记者看到，一些商业地产项目卖点多以 500 强超市、国际 品牌酒店、 5A 写字楼吸引购房者或者投资者的眼球。业内人士认为，如果是区 域性商业中心或者是城市级商业中心， 这样的业态组合没有问题， 但如果是社区 型商业中心，那么周边消费客群显然难以支撑。 根据地段、 周边消费人群、 项目商业规划等不同， 商业地产一般定位为社区 型、片区型或者城市级商业中心， 自己的项目属于哪一类型， 应该在产品前期规 划、设计时就应该定位清楚， 进而根据产品定位， 引进相应的业态。 据业