市场比较法（二）.pptVIP

复习旧课 一、市场比较法概述：定义、理论依据、适用条件、特点、估价步骤 二、可比实例的选取：交易实例的收集、可比实例选择的要求、建立价格可比基础 第三节 市场比较法的修正因素 一、交易情况修正 二、交易日期修正 三、区域因素修正 四、个别因素修正 五、其他相关修正 一、交易情况修正 1、含义：是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将非正常成交价格调整为正常成交价格。 2、造成价格偏差的因素： 交易双方有一定的利害关系：价格偏低 急于脱售或急于购买：价格偏低或偏高 不了解市场行情：价格偏高或偏低 有特别动机或者特别偏好：价格偏高 受债权债务关系影响：价格偏低 相邻地块的合并：价格偏高 特殊交易方式、交易税费非正常负担及其他因素 一、交易情况修正 4、修正的方法主要有百分率法和差额法。 百分率法：交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 正常价格=可比实例的成交价格×交易情况修正系数 =可比实例的成交价格×100/(100±S) 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。 一、交易情况修正 差额法：对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。 具体