市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究报告.docx

世联咨字 [2003]-GW06 号 关于东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究报告 东莞市四方集团有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——世联地产顾问（深圳）有 限公司对东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究方面的意见， 供贵司投资决策时参考。 我们的方案是基于目前东莞市石龙镇房地产市场情况，结合近十年 来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成 的。由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在 内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。 谢谢！ 世联地产顾问（深圳）有限公司 2002 年 6 月 20 日 、报告摘要 开发企业 项目简介 项目经济效益指标 结论、风险及建议 结论、风险及建议 错误!未定义书签。 二、项目概况 项目综述 项目用地 用地面积 地块形状 地块现状 项目用地经济技术指标 项目发展状况 项目发展单位简介 项目法律手续 三、项目投资环境 宏观经济分析 石龙镇经济环境 石龙镇概况 石龙镇经济错误 石龙镇经济 错误! 未定义书签。 石龙镇城镇规划 四、石龙镇房地产市场分析 市场总体特征 市场供给分析 住宅供给 错误! 未定义书签。 市场需求分析 住宅需求 五、项目发展定位 项目SWOT分析 发展战略 形象定位 产品定位 户型定位 客户定位 六、项 目 开 发建 设及经营的组 织实施计划. 有关工程计划说明 施工进度表 七、项 目 总 投资 估算、资金筹 措计划、投资计划 . 项 目 总投资 估算 资金筹措计划 项目投资计划 八、项目经济效益、财务分析 项目经济效益估算 销售收入 42项目财务分析 项目不确定性分析 九、结论、风险及建议 十、附表 42 附表 1：施工进度表 附表 2：项目总投资估算表 附表 3：项目开发成本估算表 附表 4：投资计划表 附表 5：项目销售回款表 附表 6：现金流量表 附表 7：项目损益表 附表 8：资金来源与运用表 附表 9：贷款偿还期测算表 附表 10：敏感性分析表 十一、附件 、报告摘要 开发企业 东莞市四方集团有限公司是一家民营企业， 主要从事物业租赁、酒店投资、商业经营， 注册资本人民币 5,500 万元。企业经营状况 良好，具有较好的发展潜力。 项目简介 本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西 侧，用地 地红线面积 54,253.84 平方米，用 地建筑红线面积 51,808.85 平方米，容积率 不大于 2，建筑高度控制在 8 层以下。 项目经济效益指标 项目总投 资: 211,816,962 元 项目销售 收入: 309,548,886 元（ 别墅/ 住宅 销售率： 95%；商 业 销售 率： 100%） 税后利润 ： 54,114,992 元 成本利润率：% 财务内部收益率（FIRR） : % 财务净现值（ FNPV） ： 45,560,272 元 动态投资回收期: 年 贷款偿还期: 2 年 结论、风险及建议 结论 二、项目概况项目综述2.1.1 二、项目概况 项目综述 2.1.1项目位置 本项目开发商已合法取得本项目土地使用 权，各项建设手续正在申办中。因此，我方 在后面的分析测算中假定本项目在土地取 得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国 家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件 下，本项目具备良好的可行性。 风险及建议 石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市 场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售 节奏；本地块土地成本较高，需要严格控制 工程成本和管理成本。 充分利用地块位置优势和景观资源；与知名 专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联 合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的 市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推 广，保证销售资金回款。 项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路 及聚龙湾花园，南临金沙湾花园，西侧及北 侧临金沙湾公园。 侧临金沙湾公园。 本项目 图2：四至一东临裕兴路及聚龙湾花园 图3：四至一南临金沙湾花园图4：四至一西临金沙湾公园 项目用地2.2.1用地面积 项目用地 2.2.1 用地面积 图5:四至一北临金沙湾公园 用地红线面积54,253.84 平方米，用地建筑 红线面积51,808.85 平方米，容积率不大于 2，建筑高度控制在8层以下。 2.2.2 地块形状 地块呈四边形，整体形状较规贝U。 图6:地块红线图 2.2.3 地块现状 项目用地地势平坦，五通一平，具备建设条 件。东北角现有一临时停车场。 图7:地块现状之一 图8:地块现状之二 2.2.4项目用地经济技术指标 2.2.4 项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技 术指标如下表所示: 项目 规划指标 用地面积（卖 地红线） 54, rf 用地面积（建