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房地产企业税收筹划研究 四章 税收筹划并不是一个新鲜事物，在发达国家十分普遍，已成为企业、尤其是 跨国企业发展战略和经营方针的重要组成部分。税收筹划在我国开展较晚，发展 较为缓慢。随着世界经济一体化的形成，税收筹划越来越受到我国企业的关注。 一般认为税收筹划的概念有广义和狭义之分：广义的税收筹划是指纳税人在 不违背税法的前提下，运用一定的技巧和手段，对自己的生产经营活动进行科学、 合理和周密的安排，以达到少缴缓缴税款目的的一种财务管理活动。它包括采用 合法手段进行的节税筹划、采用非违法手段进行的避税筹划、采用经济手段、特 别是价格手段进行的税负转嫁筹划；狭义的税收筹划，是指纳税人在税法允许的 范围内以适应政府税收政策导向为前提，采用税法所赋予的税收优惠或选择机 会，对自身经营、投资和分配等财务活动进行科学、合理的事先规划与安排，以 达到节税目的的一种财务管理活动。税收筹划的目的是在税收法律允许的范围内 节税，减轻企业的税收负担。 一、房地产企业的税种分布 房地产企业涉及的税种有很多，通过税收筹划合理的减轻企业负担成为房地 产商的迫切需要，房地产行业大体上分为三个环节，即房地产开发建设环节、房 地产使用环节、房地产交易环节。具体如下： 1、房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、营业税和城市维护 建设税等。在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。房地产开 发建设环节的营业税，主要是指对建设单位按照 3%的税率征收营业税，城市维 护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。 2 、房地产使用环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地使用 税和房产税等。房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的，适用于 5% 的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地使用 税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种 税。房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。 3、房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值 税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税等。房地产交易环节的营业税主要 是针对房地产的买方适用销售不动产税目的规定，税率为 5%，城市维护建设税 1 作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地增值税是对转让国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。印花税是指对 在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。契税是对土地、 房屋权属转移行为向承受方征收的税种。《中华人民共和国契税暂行条例》规定， 征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税目为国有土地使用权出让， 土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换，税率为 3%?5% ，纳税人是我境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。企业所得税 是指国家对中华人民共和国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，应当就 其生产经营所得和其他所得依法征收的一种税。个人所得税是对个人（自然人） 取得的各项应税所得征收的一种税。 二、我国房地产企业税收筹划的主要思路 （一）对筹资中的税收筹划 房地产企业经营所需的资金，不论是从何种渠道取得，都存在着一定的资金 成本。虽然任何筹资方案都可以满足企业对资金的需要，但资金成本的高低决定 了企业税收负担的轻重。因此不同的筹资方案的税负轻重程度往往存在差异。这 便为企业在筹资中进行税收筹划提供了可能。 1、债务资本与权益资本的选择，换言之，就是确定合理的资本结构。所谓 资本结构是指企业筹资的负债资本和权益资本的比例关系。按照我国税法的规 定，负债筹资支付的利息可以计入财务费用，作为税前的扣除项目，具有抵税作 用。而权益筹资时，支付的股息不能作为费用的开支，只能在企业税后利润中分 配。一般而言，如果企业息税前的投资收益率高于负债成本率，负债比重的增加 可提高权益资本的收益水平。不过过多的负债融资会加大企业的财务风险。因为 负债利息必须固定支付且债务到期必须偿还。确定合理的资本结构尤为重要，绝 非负债比例越高税收收益越高。 2 、利用租赁进行筹资。租赁可以分为经营性租赁和融资性租赁两种。两者 在房地产企业中的应用相当广泛。从企业税收筹划的角度看，租赁也是企业用以