第一太平洋戴维斯物业管理质量手册（前期介入策划手册）.pdfVIP

物业策划手册 想知道项目旺销的秘密吗？“规划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施，施工结 算没有物业管理单位签字不能付款，让物业管理全方位地参与项目的质量监督”，这是某热 销楼盘发展商的明文规定。《优期导入物业管理实战操作手册》从项目制胜的战略角度系统 讲述了获得竞争优势的奥秘。 操作程序 第 1 操作环节：理解先期导入物业管理 第 2 操作环节：物业管理前期介入的市场价值 第 3 操作环节：物业管理的内容设定 第 1 操作环节：理解先期导人物业管理 本策划包括物业管理规划，它与建筑规划的不同之处在于：各自所站的角度不同。我们 发现，大多数建筑设计院在规划设计时，未能充分或准确考虑日后的物业管理，给住户造成 了麻烦，给物业管理公司带来 7 不便甚至困难。比如，空调机的安装及排水考虑失误，造成 影响制冷效果或装修困难；铁围栏及其地铁制材料的过多使用，造成日后的保养负担过大等。 这些情况都说明设计院对物业管理问题欠考虑。同时，由于物业管理公司熟知这些问题，因 而才能在这方面提出专业意见。我们在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管理与 规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动。有鉴于此， 物业管理服务最好是在物业开发的初始，即基础工程建设开始就介入，但此时不是全面介入， 通常只是由一位熟请工程和设备的专家参与，该专家将根据物业管理的需要对有关结构设计 和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管，同时可以培养未来 的物业管理技术骨干。 物业管理的全面介入应该是在销售工作开始以前，为了配合销售，物业管理专家应该在售前 完成的工作是： 明确服务内容； 明确设备配置； 确定组织架构； 明确财务预算（即收费标准）； 完成管理份额计算； 完成所有合同文本。 这一系列工作的完成，通常须要两到三个月时间。 第 2 操作环节：物业管理前期介人的市场价值 从“马后炮”到“未雨绸缪” 提起万科物业，“无人化”、“个性化”似乎成了它的代名词，但却绝少有人知道“提 前介入”。提前介入，是一个长效服务的概念，即物业公司在接管某楼盘之前，代表业主的 利益先期介入楼盘建设。 起初，他们只是成立专业职能部门，负责公司所属房屋的维修和投诉协调，尽量将事故 隐患杜绝在萌芽状态。但是站在业主的角度，哪怕你服务再及时，维修再到位，即使疲于奔 命也不会使他们满意。正如一个社区，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有发案率等 于零，社区的安全才会得到居民的认可。 于是，物业公司一改最初的“灭火”为“防火”，在规划设计方案出台前，就介入方案 的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑 到业主生活和物业管理的实际需要，提高设计品质。我们与专业监理公司不同，他们与开发 商之间是合同关系，工程验收一旦结束，就不再有任何的后续服务。而我们是‘长效服务’， 必须为以后公司的维修服务着想。整个工程与物业管理自身的后续服务是密切相关、荣辱与 共的。现在，承建商对我们非常理解和欢迎。最初，他们也有抵触情绪，我们的管理人员到 材料现场取证，他们有的工人甚至要砸我们专业管理人员的照相机。有人问起我什么是万科 精神，我想就跟我们推行提前介入一样，不断创新、在别人走时我们就开始跑。这就是我们 的精神吧。 业管理前期介入的作用 前期介入—一移交接管—一后期管理，这种模式才是物业管理的完整模式。 第一，物业管理前期介入有利于优化设计，完善设计细节。 今年 3月份以来，由深圳庐山置业有限公司发展的嘉汇新城出现了持续旺销的现象，据 据分析，其旺销的原因除了优越的地理位置外，物业管理的前期介入也起到了非常积极的作 用。发展商明确规定“祝划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施，施工结算没有物业 管理单位签字不能付款，让物业管理全方位地参与项目的质量监督”，在嘉汇新城的设计方 案中，物业公司提出了 10 项意见和建议，发展商采纳了 8 项，收到了优化设计、完善细节 的作用。 第 3 操作环节：物业管理的内容设定 内容设定 A：日常管理工作 物业管理公司应遵循以下原则，制定明确的管理程序及高效操作程序文件，严格执行。 （l）遵循国家及地方政府的有关法规； （2）执行有关物业经营管理规定； （3）遵循有关物业管理的总则； （4）维护客户及管理单位的正当权益； （5）建立系统全面的物业管理社会化