上海新珠苑企划案.pdfVIP

第一章 项目概况 1．1 开发单位 新珠苑由上海申宇房地产开发公司开发； 1．2 地理位置 新珠苑位于莘庄地铁站北广场以西，北临莘建东路，西临横沥港，南面为开 城新村，东面为一段废弃的道路（原朱莘路）。基地位置即邻近莘庄镇中心，又 接近地铁站，北面隔莘建东路，为拟建的公园绿地，交通便利，环境优美，地理 2 位置较好，整个基地面积为 4631m 。 1．3 周边配套设施 邻近莘庄镇中心，周边设施较为齐全。政府、医院、银行、车站、菜场、邮 局、幼稚园、小学、中学等一应俱全，工作生活都极为便利； 1．4 规划设计 2 整个项目规划总建筑面积 16299m ，由一栋 15 层小高层和一栋 17 层高层 组成。其中部分一层为临街商场，面积为 764.97m2 。 1、2 号楼均位于基地的北侧，邻近莘建东路，并与莘建东路成 28°角，使住 宅楼基本成正南向，争取了比较好的朝向。同时也削弱了沿街的体量感觉，并使 城市景观更加生动。 小区出入口在莘建东路上，位于二栋住宅楼之间，进入小区后分成二条支路， 分别通向二栋住宅楼的南面，在两栋住宅楼南面分别设有一个室外停车场与住宅 楼的入口广场建成一体。住宅楼南向的底层除留出住宅各单元的进厅处，也均设 计室内停车位。 绿化主要是小区西面横沥港留有 15m 宽以上的滨河绿化带。 小区内所有单元均设计为一梯二户，全明设计。主卧厅均朝南，房型以三室 二厅二卫和二室二厅二卫为主，厅的起居区和就餐区分开，功能分区较为合理， 2 每套住宅均设辅助阳台。三室二厅二卫面积控制在 130m 左右，二室二厅二卫 2 左右。面积控制非常符合目前流行的小三房、小二房的趋势。 房型控制在 110 m 1 第二章 项目地块特征分析 2 ．1 地块特征 新珠苑地块较小，但地块价值较高。 一是景观价值。该地块为新建区，没有旧房危棚。众众家园、地铁广场、沪 闵路两边都是不错的视觉景观，更重要的是西面有横沥港，北面及东面有大片的 市政绿化用地，这一资源构成新珠苑最重要的景观价值。 二是注意力价值。该地块紧临交通主干道沪闵路，离地铁莘庄站也不过 400 余米，不定期有广贤路、莘建东路环绕四周，使该地块成为区域内注意力集中之 处，这种注意力不但能带来广告效应，还能在满足部分客户新富之后潜意识上的 虚荣心。 三是一定的升值价值。闵行区近几年依靠环境和交通的塑造，成为最热的房 地产市场。并且随着轻轨的建设，市政绿化用地的建设及四周相类似的住宅小区 的建设，使该地块的价值不断予以发现和实现，使其有相当可观的价值上升空间。 2 ．2 地理特征 新珠苑位于莘庄地铁站以西 400 米处，此地块区域范围为近来房地产市场热 点之一。附近公建配套：学校、超市、政府、菜市场、车站一应俱全。离上述公 建基本在六分钟车程左右。 其地理特征概括而言，主要体现在以下几个方面： A ． 相对较低的居住成本和较高的生活质量。由于地铁线、沪闵线等众多交 通网，使出行极为便利。相比较其他区域而言，无任是经济成本还是时 间成本，都有较大的节余，相对生活质量会更高。 B ． 综合的景观资源。 C ． 注意力新带来的荣耀感。 2 第三章 关于项目定位与产品定位 3 ．1 市场基本面分析 3 ．1．1 宏观方面 上海的住宅市场，是一个庞大的市场，随着住房制度改革的推行，货币化分 房的实现，公积金和各大商业银行的贷款支持，大