房地产假设开发法.ppt

6.1 假设开发法的基本原理 6.1.1 概念 ——是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，扣除预计的未来正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ——又称剩余法、开发法、预期开发法、余值法或倒算法（相当于成本法的倒算）， 6.1.2 理论依据 ————是预期收益原理。 1、基本思路 ——同房地产开发商为取得土地使用权而确定投标金额时的思路一样。即对于一块正在进行土地使用权出让的土地而言： 分析该土地的内外条件 →分析确定土地的最佳用途 →预测项目开发完成后的销售价格 →从销售总收入中减去建造建筑物所花费的建筑安装工程费、专业费、销售费、税金、利息和正常利润等 →得到支付土地使用权出让金的最大数额。 1）成本法？ 主要区别： 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格； 假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 2）地租理论？ 主要区别： 地租理论中地租是每年的租金剩余； 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。 6.1.3 适用的对象和条件 ——适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，包括： 由生地建造房屋然后租售； 由毛地建造房屋然后租售； 由熟地建造房屋然后租售； 由生地开发为熟地然后租售； 由毛地开发为熟地然后租售； 由旧房装修改造为新房然后租售(装修、改建