土增清算流程及注 意事项.pdfVIP

一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在 90 天内递交清算 资料） 在收到税局下发的清算通知书时，需要先自行判断是否符合土增税的条件。 其中，土增税应清算的条件： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售； 2、 整体转让未竣工决算房地产开发项目； 3、直接转让土地使用权； 4 、申请注销登 记但未办理土地增值税清算手续。 （原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该 在满足条件之日起 90 日内向税务机关办理清算申报手续） 。 对于达到可清算条件的项目， 税局机关可以要求纳税人进行土增税清算， 可 清算条件为： 1、已竣工备案的房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个 项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余可售建筑 面积已经出租或自用； 2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍 未销售完毕； 3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造 成税款流失的。 根据新规，对于达到可清算条件的项目，销售比例达到 85%且满三年或者虽 未满三年，但销售比例达到 95%的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日 起 60 日内下达清算通知。 备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、 车位的面积包含在可售面积内。 对于所有楼栋及车位的面积， 建议全部使用建筑 面积进行统计，提取面积的顺序为 1、确权明细报告或者实测报告， 2、建设工 程规划许可证， 3、总规图。 二、确定需要土增税清算后，基础资料的准备 1、准备所有项目的证照资料。 包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规 划总平面图、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、 建筑工程施工许可证、 建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合 格证。 2、明确项目情况。 项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。 项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用 1 / 6 情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋， 人防车位及非人 防车位目前的确权情况及使用情况。 3、账务资料的准备。 科目余额表、序时账、辅助余额表、成本报表、合同台账等。在准备账务资 料时，需要核对合同台账的已入成本数是否与入账金额一致， 科目的辅助合同名 称与客商是否与合同台账一致，有无存在成本或者合同放错分期的情况。 合同台账需要核对是否存在一个合同对应多个分期成本的情况， 合同台账中 的成本计提数据是否合理。 4 、与税局沟通需要提供资料的清单及数据的填列方式 需要与税局确认清算中所有需要提交的资料清单以及需要使用固定模版填 列的资料的电子模版。