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房地产项目前期运作流程 一、房地产投资决策 1、项目的选择 要做出正确的项目选择， 必须对投资环境、 投资时机及投资的法律保障做深入细致分析， 必须对拟投资项目所在地的宏观及微观房地产市场做全面、深入的调研，还必须对项目做可行性研究分析： 1）房地产有效需求量：从市场供应量和需求量两方面综合考虑。 预测需求量可以从以下三方面着手， 一是国家宏观经济形势对房地产业的影响； 二是区域经济发展对房地产业的影响； 三是目标城市、目标地区房地产供求现状及走势、价格走势、成本走势、效益走势。 2） 政府政策和宏观经济环境： 必须考虑国家法律和政府政策允许的投资范围、投资导向及优惠政策、 政府对城市规划及规划的控制水平，对房地产的行业管理方式、 法定投资程序及向房地产业征收的税费。 3） 投资者的实力：自己的投资经验及投资管理经验，筹资、融资能 力。 4） 可能获取土地的位置及规划条件： 不同的地段位置有不同的特点和不同的用途， 适合于不同的项目， 项目的类型应该与地段相吻合。同时要考虑城市建设的发展规划和计划。 5） 项目投资收益率 1 / 6 上述五个要素是项目选择时必须考虑的基本要素， 但最终决定选 择哪个项目，还必须结合可行性研究分析才能做出。 2、项目的可行性研究 可行性研究的内容： 1） 投资环境研究：指政治、经济、法律保障环境。 2） 市场调研及预测：总量包括市场现状和发展趋势、