深圳某地地产现状市场分析.doc

****地产现状研究报告 　　-------------------------------------------------------------------------　　　　 　　　——8000套房待售，按往年成交比，年内能消化5成否 　　　——20万m2以上大盘囤积，巨鳄厮杀，小鱼能安逸否 　　　——7000元/m2以下房价显现，虽个树不代表森林但都能岿然否 　　　——开发商流于三/四流开发，期待二流的普及，一流的浮现 　　　——炒家浮现，楼市快要见底尚未到底，馅饼天天有该出手时就出手 前言： 第一部分 ****现状总特征 1、供远远大于求 2、无写字酒店楼 3、流行降价促销 4、交通网建设快 5、大运会情可待 6、二手房不活跃 第二部分 在售楼盘总体分析 1、市场整体销售率仅33％ 2、品质参差良莠不齐 3、好产品还需好活动 4、存量以大户型为主 5、营销模式分析 5.1满城半是杀价房 5.2品质至上方为先 5.3客户面向深圳市 5.4活动营销显身手 第三部分 年内将售楼盘总体分析 1、国企上市企业占6成 2、仅1个别墅8个高层 3、建面超20万的大盘多 4、户均面积约96平方米 5、上下半年开盘比4：3 6、现代风格大大受欢迎 7、价格战客户战你追我打 第四部分 把脉****地产 1、于开发商：争做二流 2、于消费者：适当入市 3、于咱政府：和谐引导 前言： 　　　“如果一个投资人局限于这些所谓的高质量债券而同时缺乏独立的研究工作，那么华尔街将会顺水推舟，把那些高风险的债券乔装打扮，贴上‘AAA’ 的标签，然后卖给投资者。我们最近所见的最好的例子就是次级房屋贷款债券。几乎可以肯定的是，华尔街将会不停地发明一些新的花招。” 以上是江平参加全球华人金融协会TCFA （The Chinese Finance Association) 在哥伦比亚大学举办的2007 年金融年会发表的一篇以 Weak Dollar and the Emerging Investment Challenges 为主题的演讲要点。我想借此说明的是，亲自研究产品本身很重要，而且，无论开发商还是消费者，都应该尽可能自己去析解市场趋势和供销状态，从而在合适的时候进取相应的目标。而以****的集中爆发量，研究当前的****现状，有助企业调整步伐、开发策略以及有助购房者选择目标。 　　　“一流的开发商卖内涵，二流的开发商卖服务和生活方式，三流的开发商卖产品和品质，四流的开发商卖户型和价格”， 从****现有楼盘的销售方式和销售结果看，好产品能卖纯低价竞争楼盘反而不好卖，同时说明客户的需求境界更高,也说明****的开发商主流尚处在四流与三流之间，部分已经进入二流的状态，但尚无一跨列一流。 　　　文中的在售楼盘数据自2007年1月1日开始统计，其他分析都基于该基础之上。同时，****的范畴指围绕****广场东西（至东）、龙平西路南北（至北）、黄阁路东西（至西）、水官高速出口以北（至南）地段。 概言之，2008年的龙岗中心城继续呈现供大于求的状态，8000余套在售、待售商品房震撼2008，****地产竞争空前白热化，火药味十分浓郁，轰轰烈烈的产品、价格、服务战全面打响。 　　　第一部分 ****地产当前特征 1、 供远远大于求 　　　龙岗总体预售建面从2006年的170.51万m2上升到2007年226.4万m2，上升幅度33％；总体批准预售套数从2006年的16556套上升到23975套，上升了45％，而2007年龙岗实际成交面积和成交套数却分别比2006年下降19%和21％，供大于求的现象弥漫龙岗，****也不例外。 　　　据统计，从2007年1月1日至2008年4月1日的所有****批准预售楼盘，共余2972套住宅和485套商铺待售，加上4月12日开售君悦龙庭剩余住宅223套和商铺27套，****共有3195套住宅和512套商铺合计3707套房待售。另据统计，从4月13日之后，****还有7个楼盘：水蓝湾、风临域、中海康城一期、紫麟山一期、依山郡三期、公园大地.天陇郡、东部.万象天成一期共超过4600套商品房待售，即****待消化的楼盘高于8300套房待售，按照去年全年深圳销售50598套核比，除非2008年深圳每销售6套就有一套是****的，否则****2008年的在售将售房不可能全部卖掉。事实上，不可能实现6：1的销售率，这意味着****楼盘供远大于求。 2、无写字酒店楼 　　　截至4月16日，****共有13个楼盘在售：依山郡二期、公园大地一二期、天健现代城、东方明珠城（榭丽花园三期）、城市锋尚（城市花园二期）、悦城花园（中央悦城）、满园、徽王府（爱地花园）二期、天集雅苑、欧景花园三期、**