创立“保障房建设市场化运作”新机制.docxVIP

、近年来，盐城市高度重视住房保障工作，大胆探索加快保障性住房建设新路径。在坚持 、 政府主导作用的同时，积极发挥市场作用，引进民营资本参与保障性住房建设，创立了“限 房价、竞地价、市场化运作”的建设模式，极大地推动了城市中低收入住房困难家庭居住条 件的改善。截至?2013?年底，市区累计挂牌出让保障房用地?52?宗、5547.32?亩，先后有?48?家 房地产开发企业参与建设，共投资?296?亿元，已建成各类保障性住房（包括廉租住房、公共 租赁住房、经济适用住房和限价商品房）7.31?万套（间）?695.24?万平方米，帮助?7.26?万户 住房困难家庭圆了“住房梦”。 一、民生为上，探索保障性住房建设市场化运作新路径 ，。盐城市是江苏省经济适用住房建设较早的城市之一。2007?年，为贯彻落实党的十七大提 ， 。 出的“住有所居”的部署和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》?研究制 定今后一段时期市区住房保障工作意见，盐城市房管部门开展了市区低收入家庭住房状况调 查。通过调查，市区仍有?7517?户低收入家庭需要进行住房保障，其中有?6783?户低收入家庭 要求通过购买经济适用住房解决住房困难，占?90.2%；而在意向购房者中对拟购房面积的选 择为?70-90?平方米的有?5492?户，占?85.3%。购房时间选择集中在?2008?年、2009?年这两年中 （上述数据不包含需要通过危旧房和城中村改造改善住房条件的家庭数） 从调查情况看，盐城市区保障房的建设任务十分繁重。要在两三年时间内建设?60?多万平 方米的经济适用住房，如采用以往的建设方式，实行土地划拨，资金全部由政府投入，则面 临建设资金短缺、土地供应不足的瓶颈制约，市政府在短期内确实无法承受这样大规模的保 障房建设。市政府领导在深入调研思考、多方面听取意见的基础上，把目光投向了市场，大 胆地走出了充分利用民营资本、鼓励社会力量参与，建设既适应保障对象购买力、又适应地 方政府财政承受力的保障性住房建设新路径。 二、政府主导，建立保障性住房建设市场化运作新机制 完。2008?年初，盐城市政府确定将保障房建设列入政府为民办实事项目，并成立了市住房保 完 。 障工作领导小组。由分管副市长担任领导小组组长，各有关部门“一把手”为领导小组成员， 负责研究提出解决城市低收入家庭住房困难的有关政策，?善城市住房保障制度和政策体系， 协调解决住房保障工作中的重大问题，制定了《盐城市市区经济适用住房建设管理实施办法》 随后又出台了《关于加强全市住房保障工作的意见》，对保障性住房市场化运作建设的相关政 策作了明确规定。 一是明确建设原则。经济适用住房建设坚持政府组织、统一规划、市场运作、保本微利、 限价销售、规范管理、公开公正公平原则。 采二是明确供地方式。经济适用住房建设用地在预先合理确定销售价格的前提下，?用“招、 采 拍、挂”的方式供应土地。 三是明确房价核定。采用竞争出让地价的经济适用住房、中低价位商品房住房价格实行 政府指导价管理。由价格部门会同住房保障部门按出让地块的规划设计要点，结合国家、省 规定的经济适用房价格构成要素，拟定初始价格。待具备预售条件时，再根据建设期间政策 性调整核定正式销售价格，经济适用住房和限价商品房，利润分别控制在?3%和?6%，并在土地 挂牌文件中明确。超过规定供应面积的，按照市场价执行。 四是明确优惠政策。经济适用住房建设免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费 和政府性基金，限价商品房减半征收，对经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征 收营业税。项目小区外基础设施由属地政府投资建设。 三、尊重规律，确保企业成为保障性住房建设市场化运作的新主体 养好梧桐树，必有凤来栖。实行市场化运作，政府不再直接参与保障房建设，但不是撒 手不管，而是尊重经济规律，发挥市场作用。市住房保障、发改、国土、规划、价格、城建 等相关部门按照职责分工，开辟绿色服务通道，真情服务开发企业，落实相关政策，参与市 场监管。市住房保障领导小组加强对各部门履职尽责情况的督查和考核，切实保障民生工程 的顺利实施。 保障性住房建设市场化运作新机制政策公开、透明，机会均等，有效激活了市场，吸引 了一大批民营开发企业积极参与建设。7?年来，共有?48?家房地产民营企业加入了市区保障房 建设。每年都超额完成了省政府下达的保障性住房建设任务，以近3?年为例，2011?年、2012 年、2013?年分别完成省政府下达的保障房建设目标任务的?108%、113.7%和?115%。保障房虽 然是保本微利项目，但是因为是政府项目，政策明确，又有特定的销售对象，利润微，风险 也小。 市场化运作倒逼开发企业加强管理，精打细算，降低成本。在项目的规划设计、工程施 工、建设监理、材料供应、物