资产评估学课后包括答案.docVIP

第四章 房地产价格评估 一、练习题 1、术语解释 （ 1）地产 （2）房地产 （ 3）不动产 （4 ）基准地价 （ 5）标定地价 （6）楼面地价 2、单项选择题 （ 1）最佳使用是 ( )必须考虑的评估前提。 a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产 （ 2）基准地价系数修正法所要修正的因素是 ( )。 a. 地理位置和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机 （ 3）假设开发法属于一种 ( )。 a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法 （ 4）某宗地年金收益额为 8500 元，剩余使用年限为 20 年，假定折现率为 10％，其评估价值最有可能为 ( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （ 5）计算建筑期利息的工期应按 ( )计算。 a. 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期 （ 6）待估建筑物账面原值 100 万元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的价格指数为 l00%，从 1991 年到 1995 年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7％、 17％、 30.5％、 6.9％、 4.8％，则 1995 年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d.（ 7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300 平方米，建筑面积 200 平方米，月租金 3 000 元，土地还原利率 为 7％ .建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为 25 年，取得租金收入的年总成本为 7600 元，评 估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米 1 000 元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是 ( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041 （ 8）残余估价法属于 ( )中的一种具体方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市场法 d. 功能价值法 （ 9）有一宗地面积为 500 平方米，地上建有一幢 3 层的楼房，建筑密度为 0.7，容积率为 2.0，土地单价为 3000 元 ／平方米，则楼面地价为 ( )元／平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800 （ 10）若反映宗地地价水平， ( )指标更具说服力。 建筑总价格 土地总面积房地总价格 C. 土地总面积  土地总价格 B. 土地总面积 土地总价格 D . 建筑总面积 （ 11）某地产未来第一年纯收益为 30 万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上 一年的基础上增加 l 万元。资本化率为 7%，则该地产的评估值最接近于 ( )万元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690 （ 12）待估地产年总收人 18 万元，年总费用 10 万元，剩余使用年限 10 年，折现率为 10%，则其评估价值最接近 于 ( )万元。 a. 110 b. 61 c. 80 d. 49 （ 13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为 300 平方米，房屋每层月租金为 2500 元，各种费用占 租金收入的 40%，土地还原率为 8%，建筑物还原率为 10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米 1000 元，建筑物的年纯收益为 ( ) 元。 a.1000 b.12000 c.4000 d.2000 （ 14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物， 并分别得到 127 万元、 142 万元、 15l 万元 3 个评估结果，它们的权重依次为 a． 140 b. 157 25%、 40%、 35%，则被评估房地产的价值最接近 c. 141 d. 148 ( )万元。 （ 15）如果房地产的售价为 5000 万元，其中建筑物价格为 3000 万元，地价为 2000 万元，该房地产的年客观净收 益为 450 万元，建筑物的资本化率为 10％，那么土地的资本化率最接近于 ( )。 a. 9％ b. 12.5％ c. 7.5％ d. 5％ （ 16）被评估建筑物历史建造成本为 80 万元， 1997 年建成，要求评估该建筑物 2000 年的重置成本。调查得知，被 评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为 103%、 103%、 102%，该建筑物的重置成本最接近于 ( )万 元。 a. 86  b. 87  c. 90  d. 85 （ 17）已知某房地产月租金收入为  20 万元，月费用总额为  5 万元，建筑物价格为  1000  万元，建筑物的资本化率为 10％，该