第五章物业服务费测算与报价.docx

第五章 物业服务费测算与报价 一、物业的收支测算方案： （一）测算依据 1、国家、安徽省、合肥市有关物业管理法规、文件：国家计委、建 设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、国家财务部《物 业管理企业财务管理规定》、 《合肥市物业管理办法》、 《合肥市物 业管理服务收费管理办法》、 《合肥市物业管理公共服务收费等级评 定标准》。 2、小区相关资料 （二）测算说明 1、该测算按《合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准》测算。 2、测算包括小区日常物业管理各项费用支出测算。 3、测算小区日常物业管理费用支出构成：人工费用、 行政办公费用、 设施设备日常运行维护及保养费、安全护卫器具维护、维修费用、清 洁卫生及绿化费用、折旧摊销费、税金等。 （三）物业管理公共性服务费用分摊 1、公共设施设备日常运行、维护费： 公共部位日常维护费、消防设施维护费、 电梯维护、保养费；水 泵维护、 保养费； 水箱清洗、 消毒费； 水箱水样检测费、 避雷测试费； 电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费。 2、护卫费、清洁卫生费、绿化、办公费、折旧费、利润。 3、所有空置房（住宅、商铺、车库等）的物业管理服务费及公摊费 用均由开发商支付； （四）各项支出费用成本测算明细 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 （1）人员编制和基本工资标准 人员编制和基本工资标准表 工资标准 总额 序号 项目 人数（人） （元/ 月） （元/ 月） 一 管理处主任 1 2200 2200 二 管理员 1 1500 1500 三 维修工 1 2000 2000 四 车管员 1 1300 1300 五 秩序维护员 5 1100 5500 六 保洁员 3 1050 3150 七 垃圾清运工 1 1050 1050 合 计 13 16700 （2）社会保险费：按最低基数 1718元的 31.3%提取， 1718元× 13 人× 31.3%= 6990.54 元/ 月 （3）服装费按平均 400元/ 人〃年计算，则每年为： 13 人× 400 元/ 人/ 年=5200元/ 年 每月为 5200元÷ 12=433.33 元/ 月 小计支出： 24123.87 元 / 月 每年为： 289486.44 元/ 年 2、公共设施、设备日常运行维修、保养费 (1) 电梯维护、保养、检测费： 500 元/ 月/ 台× 10 台=5000元/ 月 (2) 水泵维护、保养费： 400 元/ 月 (3) 水箱清洗、消毒费、水箱水样检测费： 300 元/ 月 (4) 高层避雷测试费： 300 元/ 月 (5) 电梯、水泵、 水样检测、避雷测试报告及相关证件费： 300 元/ 月 (6) 消防设施维护保养费： 400元/ 月 (7) 公共照明系统保养： 含节能灯、泛光灯及广场灯更换等 200 元/ 月 (8) 供配电系统保养维护材料费等 200元/ 月 (9) 智能化维护 300 元/ 月 (10) 本体和公共设施零星维护 600 元/ 月 小计：8000元/ 月，8000× 12＝96000元/ 年 3、绿化管理费支出 绿化管理费支出表 序号 项 目 测算依据 金额（元 / 年） 1 绿化工具费 300 元/ 人〃年 300 2 劳保用品费 300 元/ 人〃年 300 3 农药化肥费 300 元/ 〃年 300 4 杂草清运费 300 5 绿化保洁用水 2000 6 补 苗 费 1000 元/ 年 1000 7 合 计 4200 4、清洁卫生费支出 清洁卫生费支出表 序号 项 目 测算依据 金额（元 / 年） 1 工具购置费 200 元/ 人〃年 800 2 劳保用品 200 元/ 人〃年 800 3 消杀费 5 元/ 户〃年 860 4 化粪池清掏费 注 1 2000 5 垃圾外运费 注 2 3650 6 合 计 8110 注：1、化粪池清理每年 1 次，每个化粪池 2 车，每车清运费 200 元， 根据小区规模按 5 个化粪池计算： 5 个× 1 次× 2 车× 200元/ 车=2000元/ 年 注：2、垃圾外运，小区按每天产生垃圾 2 车，每车送垃圾站 10 元/ 车， 每年计 365 天× 1 车× 10 元/ 车=3650元/ 年 5、秩序维护装备费支出 装备费按 200 元/ 人〃年计算 200 元/ 人〃年× 5 人=1000元/ 年， 6、办公经费支出 （1）水、电费（水按 10T/月、电按 200度/ 月） （10T/月× 2.15 元/T+200 度/ 月× 0.8637 元/ 度）× 12=2330.88 元/ 年 （2）电话费 2400元/ 年 （3）办公用品书报费物业管理杂志费用： 1000元/ 年 （4）广告、宣传、社区文化费 1000元/ 年 （5）招