房地产开发与经营 地块市场分析与预测 案例5-1：恒大龙珺项目市场分析与预测.docVIP

PAGE 3 - 案例5-1：恒大龙珺项目市场分析与预测 一、项目概况 恒大龙珺的项目概况，见案例2-1。 二、项目的开发与经营环境分析 见案例4-1。 三、项目市场分析与预测 1.总体的市场分析 ⑴市场供求现状：从需求上看，近年来南京居民收入稳步提高、就业率较高、创办公司数量增加，对房地产的刚性需求数量较大，对房屋功能、档次要求提高；从供给上看，随着城市规划的外延、城市功能的提升，政府相应地保持土地持续供应，但刚性需求用地供小于求；从价格上看，近年来房子售价和租价呈上升趋势，存在一定虚高；从交易数量上看，交易数量不断增加；从空置率上看，实际空置率在10%左右，有一定风险。房地产总体市场供给基本可以满足居民的购房需求，供应结构基本合理，据南京市房地产市场发展研究中心统计，上市量最大的三个板块是江宁、河西、江北，也是预售量最高的三个板块。 ⑵房地产信贷条件：从利率和贷款条件上看，政府会持续调控房地产行业，房地产贷款利率和贷款条件会长期从紧，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例，会抑制房地产市场的活跃。南京市出台了有关房地产信用体系的管理办法，要求各相关部门针对各区域内的所有开发企业进行信用评级。 ⑶房地产市场周期阶段分析：按照房地产“兴旺-平淡-萧条-复苏”的周期性特点，目前房地产市场处于从兴旺期逐步转向平淡期，会持续很多年。 ⑷房地产市场完善程度：从市场机制的调节能力上看，市场的调节能力没有充分地发挥，显得力不从心，目前着力供给侧结构性改革，提升住房供应体系的质量与效率，限制部分投资客的疯狂囤房；从销售市场与租赁市场的关系上看，目前没有达到平衡状态，销售市场强于租赁市场；从二手房市场的完善程度上看，南京市二手房市场比较完善。未来还需要从供给端解决问题，增加土地供应，增加廉租房和公租房的供应等，构建一个更完善的市场体系。 2.项目地段的市场分析 ⑴江宁地段限制因素分析：①从城市规划上看，南京“主城+三区”多核心发展的城市总体规划奠定了江宁的新城路径。江宁城市化进程不断深入，土地资源的相对稀缺，各项基础的不断完善，交通道路的布局更趋合理，人口数量的大量增加，促使江宁吸纳主城区购房者能力逐渐增强，江宁房价一直稳步趋升，见图5-1。本地块的规划要素，属于二类居住用地性质；建筑容积率≤1.7；建筑密度≤25%；绿地率30％；建筑高度≤35米。②从基础设施上看，该地段基础设施及配套设施比较完善。周边配套，教育有南大、南师大、南京外国语学校，未来周边规划有2所中学、4所初中、12所小学、15所幼儿园，项目南侧规划有国际学校，是一所从幼儿园到高中的十五年一贯制的学校。医院有鼓楼医院仙林分院；休闲购物有自带1.2万方风情商街、南大和园，三大商业综合体万达茂、金鹰、招商花园城等。③从交通运输条件上看，目前距离2号线南京仙林校区站2公里，但是距离2017年初即将通车的东流站仅1.2公里。④从社会环境上看，该地块所在江宁社会环境好，历史文明悠久。⑤从地质情况和环境保护要求上看，该地块地质情况良好，保护环境要求较高 图5-1南京一城三区与江宁区位 ⑵类似竞争性项目的价格分析：项目竞争来源，主要是全市层面和江宁区内房地产住宅项目，无直接竞争板块，项目周边竞争楼盘见图5-2。可以看出，类似竞争性项目来自江宁区域内部。 图5-2 项目竞争地图 3．项目地块的SWOT分析 ⑴优势：①地处TOD青龙小镇核心区，未来发展潜力较大。②低密度花园社区，居住舒适度较高。③未来坐拥多维交通，出行较为便利。 ⑵劣势：①目前周边商业配套稍显缺乏。②步行到现有地铁口还需要一定的时间，小区旁边尚无公交。③处于郊区，相比其他大多数项目，本项目在工作上班方面处于与工作地点远的劣势。 ⑶机遇。①南京经济总量和人均GDP稳步攀升，为房地产市场提供了坚实的经济支撑。②社会消费总额稳步增长，保持较高的增幅。③人口总量保持增长，城镇居民支配收入逐年增长，支撑着房地产市场的发展。④区位优势明显，各项软硬件条件较为突出，良好的居住环境和城市发展。 ⑷风险。①一二线城市地王潮全面出现，地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市，这种不理性不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险。②全国房地产仍处于库存去化期，房地产企业资金链脆弱，房地产风险向上下游传导。③未来住宅用地供应量较大，房地产开发市场竞争激烈。④房租金涨幅小幅收窄，明显低于住房售价涨幅，但仍高于CPI涨幅。 4.项目市场预测 通过上述总体的市场分析、项目所在江宁地段的市场分析以及项目地块的SWOT分析，可以看出地块所在江宁区住宅成交量持续攀升，价格走势稳健坚挺，涨幅高于全市，江宁房地产市场前景看好。由此可以预测，恒大龙珺项目市场前景较为乐观。 （资料来源：根据南京工业职业技术学院张琪同学的调研报告整理） 案例讨论 1、