(房地产管理)房屋出租税收存在的问题及对策.pdfVIP

房屋出租税收存在的问题及对策 沈胜君 郭炜 近年来，随着我国城乡一体化改革试点的逐步推进和农村 小城镇建设进程加快，大量农村劳动力涌入城市经商和就 业，城市私房出租也日渐兴旺。机关、企事业单位和居民将 闲置的办公室、厂房、住宅或门面房出租已司空见惯。由于 现行私房出租业税收征管模式远远落后于形势发展，私房出 租业税款流失问题比较严重，如何加强私房出租业税收征 管，已成为当前摆在我们面前亟待解决的问题。 一、房屋出租税收征管的现状 随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深 化，城市建设规模越来越大， 城市流动人口愈来愈多。 目前， 房屋出租在城市、郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且 呈现出快速发展的态势。 一是房屋出租因素复杂。 随着我国市场经济持续、 快速发 展和住房体制改革的深化，城市建设规模越来越大，城市流 动人口愈来愈多。目前，私房出租在城市、郊区乃至乡镇， 都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。房屋出租 是指个人将其拥有产权的房屋在约定的时间内出租给承租 人使用，由承租人向其支付一定租金（包括货币收入、实物 收入和其他收益） 的一种经济行为。 由于近两年房价的攀升， 个人出租房屋取得收益也水涨船高，有很大比例的人群由于 家庭、工作等方面的原因，以及经济利益的驱使，为让房屋 增值、保值提前把房屋购买下来，将房屋出租，由于私房出 租的因素很复杂，目前尚没有一个部门能够全面、准确地统 计出实际出租的房屋间数、面积、居住的人口及租金的总收 入。 二是房屋租赁情况不同。 根据房屋租赁用途的不同， 可将 房屋出租业务划分为营业用房出租、办公用房出租和住宅用 房出租三种类型。其中，因为营业性用房的承租人大多是从 事经营活动的纳税人，税务机关在办理有关税务登记（包括 验证、换证）手续时比较容易发现其房屋租赁行为，从而可 以及时有效地采取有针对性的税收征管措施；办公用房的出 租行为隐蔽性相对较大，特别是当承租人对外事务较少时， 税务机关一般很难及时发现，其税收的征收管理难度要相对 大一些；住宅用房的出租行为隐蔽性最大，特别是在一些人 口较密集的居民区内，人们之间即使相邻而居也很少交往或 者交往的范围很小，一般很难发现。 三是房屋租赁环节多样。 根据房屋租赁方式和租金给付方 式的不同，可将个人私房出租业务划分为直接出租、中介出 租、变相出租、转租和再转租等类型。由于直接出租的租赁 双方一般都签订有房屋租赁合同，且大多数情况下是先交租 金后用房，税收征管难度相对较小。中介出租的租赁双方一 般也都签订有租房合同，房屋租金一般也都通过中介机构代 扣代缴房屋租凭业税收或进行税源控管，税收征管难度也不 会很大。变相出租房屋的形式虽然很多，但其实质是房屋的 产权所有人与实际使用人不一致，且出租方与承租方私下的 租金支付方式具有较大的隐蔽性和不确定性，税收征管难度 较大。由于转租和再转租房屋的承租人往往继续利用原承租 人已有的营业证照进行经营活动，这种现象一般也较难发 现。 四是房屋租赁交易隐蔽。不论是直接出租还是中介出租， 由于个人出租房屋的承租对象绝大多数是个人，租金一般都 以现金方式结付，租赁双方除租房合同外，一般都不再需要 其他有约束力的书证（如发票等）。有的房主假借将房屋无 偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或以 维修费形式收取租金，还有的纳税人故意隐瞒个人房屋租金 收入，双方往往签订真假两份合同， 用假合同应付税务机关， 而现有的法律法规也没有明确规定订合同人必须到有关部 门强制公证，同时，还存在着有变相出租、转租和再转租的 现象，提供合同租金数据不真实，这些收入都带有很大的隐 密性，难以发现并认定。 二、房屋出租税收存在的问题 房屋出租税收一直是税收征管中的难点， 究其原因既有房 主 （纳税人）纳税意识差、 社会欠缺较好的纳税环境等问题， 也有地税部门本身重视不够、宣传