本案的商业阐述国内小城市购物中心策划.docx

本案的商业阐述 COMMERCE EXPLAIN 以室内商业街形式使百货商品商铺化 本案的市场状况 本案商业市场调查示意图 本案的商业阐述 商业是本案的基本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是 否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功的关键之一，商业的专业运做也是为前 期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总之商业的成功运做是本案销售的关 键，也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。 ?本案不适合的商业业态： o百货公司 百货公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按时结付款的商场仅为百盛，其 它商场均存在拖欠货款的情况，造成资金力不足的供应商无力进货，从而使商场经 营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物中心和飞龙商场外，基本均是租金店的经 营方式。而侯马地区的扣率店所经营的商品均为低档商品，不适合百货公司的经营 和定位。另百货公司的前期投入成本比较高，且是必须的投入，就本案核心五所述 的标准，经营所赢利的费用无力支持本案的经营。 o批发市场 侯马由于地理位置、经济发展、交通便利等诸多因素，无法做为商品流通的核 心，且本地不属于商品的生产基地，基本批发渠道均为太原市和西安市，故批发形 态的市场不适合本案。 ?本案商业业种的划分: ?业态规划的原由: 演歌台 KTV包间，夜总会 海鲜馆 包间式餐饮 平价百货街 低档的平价百货类商品 绅士服饰街 中档及中低档男性商品、体育运动商品、中性休闲商品 品位生活街 中档及中低档成熟女性商品，儿童商品、家庭用品 青春少女街 中档及中低档年轻女性商品 国际名店街 中高档服饰、皮件、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜 生活量贩超市 食品、非食品、部分生鲜产品 1、 以高销售价格用高租金价格的商业形态对应 2、 以低销售价格用低租金价格的商业形态对应 3、 针对顶尖消费群以特殊的业种（餐饮娱乐和一楼名店）对应 4、 以量贩超市为本案的集客核心来对应 ?各楼层目标顾客（WV为最高值）： V VV VV VVv VVv V VV V V VVv VVv V VVV VVV VVV V V ?厂商经营模式（VW为最高值）： V V V VVV VVV ?目标顾客年龄层（VW 为最高值）： VVV V VVV V VVV VV VVV VVV VV VVV VV VV VVV VVV V VVV VVV VVV VVV ?商品档次基本定位（WV为最高值）： ?生活量贩超市简要说明: 生活量贩超市商品结构示意图 生活量贩超市经营方式示意图 ? 1-5楼商铺简要说明： O目标招商的对象 1、 侯马本地经营户55% 2、 太原的经营户30% 3、 山西其它地区及外省经营户10% 4、 公司自营商品采购5% O经营户设柜标准 1、有品牌的经营户 2、 非假冒伪劣和侵权性商品的经营户 3、 能够提供商品代理、经销等证明的经营户 4、 有良好形象的经营户 5、 有足够资金的经营户 6、符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户 主要经营模式： 1、 租赁户为：租金+物业管理费 2、 自营户为：物业管理费 ?全馆收益价格预算： O基本商业数据 1、一楼按照得房率55%计算，实际面积约为2134平方米 2、二至五楼按照得房率60%计算，每层实际面积约2328平方米 3、租赁面积依照实际面积计算 O楼层租赁理论价格（未含物业管理费）O楼层租赁理论价格（未含物业管理费）： 2134 2328 2328 2328 2328 20 15 15 15 10 万 万 万 万 万 390万 323万 221万 170万 127万 年1-5楼租金收益1231万元 租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础 O1-5楼物业费理论价格 1-5楼物业费均价35元/平方米/月 1-5楼实际面积合计11446平方米 1-5楼年物业费收入480万元 物业费标准以新田市场（ 39 元/平方米 /月）为参考 ? 商业筹建成本： O内装费用： 鉴于甲方的交房标准的前提下： 1、1-5 楼基本考虑为租赁型商铺，基本无乙、丙工程费用，仅预备 150 万作为 部分调整费用（主要在工程方面）； 2 、装修小计： 150 万元； O设备及物品费用： 、1-5 楼仅综合布线和背景音乐设备依照 10 万元计算 、办公设备、家私、保安设备、保洁设备 40 万元计算 、不可遇见的杂费 20 万元 4、设备及物品费用小计 70 万元 O人员及耗材 1、 内部管理人员： 500 元/月*15 人*个月（陆续到位） = 万元 2、 一般管理人员： 350 元/月*30 人*个月（陆续到位） = 万元 3、 办公耗材及公关差旅依照每月 3 万元*6 个月 =18 万元 4、 人员及耗材小计 24 万元 O广告费用包含在销售广告中不做另行支付 O上述小计244万元