商业计划书,运营计划.docx

文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . 商业计划书 , 运营计划 篇一：商业运营管理计划书 商业运营管理手册 与计划书 第一章 运营管理部门的组建及工作职能一、运营管理部门的组建 运营简而言之就是整个商场的运作和经营管理，运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新。商业地产只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，也才能实现开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五者之间的利益关系，从而实现互惠共赢。为了确保物业运营管理工作开展目标的一致性和统一性，在组建上，绝对不能把商业运营和商业管理两大部分分属不同的公司实体，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理作为辅助，并设置其他配套功能。这样才能实现把商业物业 的运营做旺， 充分挖掘和提升物业价值； 兑现开发商的承诺，通过运营管理公司来协调各方面的关系，开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺的目的。 二、运营管理部门组建的必要性 1、开发遗留价值的交接与核算 项目开发过程中，会有不少产权资产和无产权资产成 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . 为开发商的遗留资产，这些资产包括：商场初期个别未出租的商铺、商场室内外广告位、室外及地下停车场、多种运营摊点、配套的仓库及为商场运营设计的网站信息等等，这些资产不可能靠开发商自主进行运营和管理，必须要组建专门的商业运营管理公司，来为这些资产进行专门的运营管理，使这些资产能够产生现金流，为开发商提供良好的收益来源。 2、确保项目的运营兴旺和持续发展 项目销售与招商的成功，远远不是结束，相反，只是一个开始，必须要通过精心的筹划运营管理，使商场在开业后稳定运营，走向兴旺之道，并且能够持续的发展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的局面，这才是一个商业地产项目良好运营的观念，任何的短期利益行为，都会给项目整 体带来不可估量的负面影响。 所以，一个专业的运营管理团队，会实现项目的整体良好运营并使得项目可持续稳定发展。 3、 系统各方面的关系 商业物业销售后，项目因产权分散，商业地产项目在 开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂，其整体的运营管 理将会遇到不少问题，这就需要专门的运营管理公司来协调 好个方面的关系，才能把商业物业整体的运营带动起来。 4、开发商自身可持续发展的需要 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . （ 1） 令商业物业保值、增值，盘活开发商的固定资 产。 2） 增加资金运作途径。 3） 专职处理商业物业问题。 运营公司专业负责商业物业运作，处理可能发生的各 种问题，避免房地产公司直接面对商业物业的问题，使房地产公司在后期的开发中轻装前进。 4） 商业领域的长远发展。 运营公司专业性强，专职于商业物业管理，能给租赁 商户信 心，使商业项目能够持续稳定发展，有利于公司在商业领域的长远发展。 三、商业项目运营管理理念 商业地产项目从整体本质上来说，是社会商品进行销售推广、商业服务开展的平台和载体，所以，开发的最终目的是要进行运营管理；也只有通过整体运营，才能真正实现商业地产项目开发的核心，是商业地产收益和物业价值提升的根源，是产权所有者的利益得到最大提现的保障。从而实 现招商旺、 销售旺和运营旺 “三旺”，达到开发商、 管理者、投资者、运营者多赢的开发目标。 四、运营部门工作职能 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . 1．制度管理：制定商场日常工作的流程，工作秩序， 制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与商城的整体的运营成本费用，拟定 店铺整体租金收取及租金预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及商户的经营状况， 对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问 题。 4．协调工作： 协调各部门之间的关系， 协调商户关系。 5．商户管理：制定管理相关规定及程序，协助商户办 理进场、撤场手续，督促商户服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各商铺运营情况，定期分类各类报 告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，促 销活动之成果，避免浪费，改善工作流程。 7．顾客服务：巡视店铺员工提供之顾客服务态度、陈 列技巧等，若有顾客投诉，细心聆听、查明因由，及时解决 问题及投诉，保持商场之信誉及形象。 8．促销工作：配合制定全年促销计划，执行各项促销 活动，配合商城促销布置，参与讨论促销活动之推广计划及 实施。 9．培训工作：对现场管理人员进行培训，如日常工作 程序，商户沟通技巧等，对店铺销售人员进行基础培训，如 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . 顾客服务技巧，商品信息，安全意识等。 10．培养员工团队精神：倡导彼