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方志平民法民诉带背冲刺案例班 民法第12天 买卖合同 情景1：【买卖合同之交付转移孳息+风险】 问1：谁有权收取M房屋2个月的租金?为什么? 起跑点：租金 孳息 案情补充：甲将房屋出卖给庚完成过户，但未交付，约定待庚出国访学后再交付房屋。 1、甲将房屋出卖并且过户给了庚，庚基于法律行为取得不动产物权。 2、甲再将该房屋出租给辛，属于无权出租他人不动产签订的租赁合同。根据合同法规 定，该合同对当事人有法律约束力，因为出租合同无需出租人是所有权人。 3、房屋租金属于法定孳息，根据 《物权法》第116条规定，归原物所有人所有。 4、但是，根据 《合同法》第163条规定，买卖合同中标的物的孳息交付前归出卖人。 5、故房屋租金归甲。 问2：谁应承担M房屋火灾损失?为什么? 起跑点：房屋火灾损失 （不能直接回答投保了，所有保险公司赔） 1、甲方房屋出卖给庚办理了过户但尚未交付。 2、因雷电引发火灾，导致房屋严重毁损，这属于不可抗力，是不可归责双方事由导致 的风险。 3、根据 《合同法》第142条的规定，买卖合同中，标的物交付之前风险归出卖人。 4、房屋没有完成交付，故归甲承担风险。 5、因本案房屋已经投保，故最后由保险公司向甲给付保险金。 情景2：【买卖合同之在途货物转移风险】 起跑点：大蒜在途中风险，谁承担 戊公司。 1、甲将由丙运输的大蒜先签订合同卖给丁，后签订合同卖给戊，这属于在途货物的多 重买卖，根据 《合同法解释二》第15 条规定，以及民法总则第143 条规定，合同有效。 2、山洪爆发导致大蒜全部毁损，这是不可抗力导致，属于不可归责买卖合同双方当事 人的风险。 3、根据 《合同法》第144 条规定，在途货物买卖，自合同成立时由买受人承担风险。 4、本案大蒜已经特定化，故应由买受人戊承担风险，戊应按约定支付大蒜货款。 情景3：【买卖合同之多交货】 起跑点：多装、50台B型微波炉 1、甲乙公司签订了买卖1000台A型微波炉的合同，乙多装了50台B型微波炉。 2、根据合同法第162条规定，买方可以拒绝卖方多交货物。也可以接受卖方多交货物， 1 但需补交购买款。 3、如果买方拒收，应该根据诚实信用原则，妥善保管货物，及时通知出卖人取回。 4、如果买方收货后拒不补交货款，则出卖人有权依据 《民法总则》第122条要求甲公 司返还不当得利。 情景4 ：【买卖合同之质量异议期】 起跑点：拒付货款和要求退货 100台已经报废，另外900台质量不符合约定怎么办 否。 1、甲丙公司签订买卖微波炉的合同，约定质量检验期为收货后的10天内。 2、根据 《合同法》第 157、158条规定，买卖合同中，买方应在质量检验期内完成验货 义务。 3、如果买方未在质量检验期对货物提出异议，则视为货物合格，此后不得要求卖方承 担物的瑕疵担保责任。 4、本案约定10天质量异议，如果认为其比较合理，则属于对隐蔽瑕疵的检验期间。如 果认为其不合理，则应视为对外观瑕疵的检验期间。 5、我认为10天期间是隐蔽瑕疵的检验期间，本案买方超过约定的质量异议，对货物提 出异议，故异议不成立。 情景5：【保留买卖之取回权与善意取得】 1、丙善意取得抵押权。 （）根据物权法第 条规定，物权的种类和内容法定，物权的变动也应坚持物权法定 1 5 原则。 （）甲乙签订保留汽车所有权的买卖合同，乙仅支付了全部价款的 ，未取得所有 2 30% 权。 （）乙将该汽车抵押给不知情的丙，这属于无权处分行为。丙不知情，构成善意。抵 3 押合同是无偿合同，抵押权善意取得不需要价格合理的构成要件。汽车是特殊动产，无需办 理抵押登记即可成立抵押权。 （）丙符合 《物权法》第 条关于他物权善意取得的构成要件，故丙善意取得抵押 4 106 权。 2、甲有取回权。