成都温江文庙柳荫街片区项目整体商业规划研究p前期策划.pptxVIP

;受温江区柳城街道办的委托，我们将针对林荫街片区进行整体商业规划。 温江林荫街片区的“文庙”作为温江重要的文化地标与商业片区，搞活、搞火是目前我们的工作期望。 林荫街片区的商业规划，是一项系统，涉及面广，函盖文化建设、商业规划、空间布局、形象策划、品牌推广等多项任务。;;;;;;;;;;文庙片区商业业态构成： 文庙片区的零售类店铺占总量的65%以上，中低档。 餐饮类店铺占总量的20%，低档。 休闲娱乐类占总量的10%，低档。 其他社会设施占总量的的5%，满足正常需求 片区内商业内容涵盖零售、餐饮、休闲、娱乐、教育等多个内容。 零售类：服装鞋帽、日杂用品、化妆品、书报、地区特产、通讯电器等中档产品； 餐饮类：中档正餐、休闲快餐、地方特色小吃烧菜等中低档产品； 休闲类：茶馆、美容美发等 娱乐类：小型影院、录像厅、棋牌室、网吧、陶艺等 教育及其他：英语教育、干洗店等;原始的售卖推车； 户外摊贩式售卖； 民房改建的临街店铺； 面积一致的新建临街商业； 中型超市便利店； 中大型卖场； 内庭院式休闲售卖场所； 大型集贸市场 ;;;;社会服务及便民服务设施;文庙片区停车问题 机动车与行人混杂，机动车乱停占用文庙广场，严重影响了民众的安全，破坏了文庙的整体形象； 机动车的穿行，阻碍了步行消费者的穿越型消费行为，无形中缩短了其消费路径的长度； 没有足够的车位，无法满足未来可能引入的旅游相关产业行业的停车需求，迫使其选择停车便利的其他旅游景点，阻碍了本区域旅游业的发展； 停车难已成为影响本地居住人群安全和阻碍区外旅游人群到来的重要问题之一； 停车问题必须和未来整体业态规划整合考虑，迅速解决，有可能助力区域的整体形象提升。 政府在其中的主导作用必不可少，不容忽视，是决定性的。;片区商业的布局 目前文庙片区商业经营状况一般，经营商户各自为战，缺乏整体的运营和推广，整体商业气氛无法提升。 由于前期改造并未从商户角度考虑，造成了商业展开面小，面宽不够等问题，同时由于原有商业档次及经营模式较为原始，多采取产权分散的自发经营形式，形成??府—商户—消费者之间的恶性循环，严重降低了区域商业价值。 商业片区如何实现“统一规划、统一招商、统一管理、统一推广”，直接决定了区域商业价值能否再生。;;;;;;;以国学道场为核心的中高档体验式度假区域 体现千年历史文化底蕴和人文环境， 并包含现代、时尚、艺术、休闲、养生、健怡等 丰富元素;;;;;;;;;;差异化亮点凸现 功能布局动静分明 业态布局层次分明 利用天然条件突出宣传推广点 建筑形式与业态紧密结合 体现最佳人流交通动线;;;;;;;;;;;;;;;;;;成都市;城市居民家庭收入、支出基本情况;从每年的消费性支出构成可以看出：食品支出所占比重最高，其次为教育文化娱乐服务支出。 ;2006年成都市居民人均旅游花费433.73元，同比增长39.9%，旅游人次同比增长16.2%。 其中：人均用于参观游览的支出为27.34元，同比增长41.6%； 人均团体旅游支出为225.76元，同比增长46.3%； 除旅游之外，各种健身、休闲活动也是市民的一大选择，人均健身活动支出同比增长9.1%； 2006年1-9月人均美容美发费用支出60.04元，同比增长94.3%； 洗浴、足疗、按摩及外出旅馆住宿等服务支出的增长，促使人均杂项支出140.04元，同比增长55.4%。;2000－2005年四川入境旅游指标列全国名次;涉外旅游人数;年份;;非基础性旅游消费支出比例过低： 对于外国游客来说，特别是对于欧美游客，由于路途遥远，交通费用较高，加之入境旅游者希望在有限的时间游览多个景点，势必以交通工具代步，从而形成“行”的高消费比例现象。基础性旅游消费支出应当是有限的，在旅游发达国家仅控制在 30-40%。 而非基础性旅游消费支出的高低是衡量一个地区旅游业发达水平的重要标志，其支出需求弹性大、有增长潜力，是提高旅游经济效益应瞄准的目标。非基础性旅游消费支出的高低是反映旅游消费结构是否合理的显性指标，国际上规定其最低警戒线为30%, 旅游发达国家已高达 60% 以上。四川省入境旅游者的非基础性旅游消费支出比例虽呈稳步上升趋势，仍处于较低水平，只占旅游消费总支出的38%左右，且多年来始终在一个较小的范围内变化，差距甚远。造成这一现象的原因在于旅游相关产业发展迅速缓慢，无法满足入境旅游人群的消费需求。;城市功能新的定位有利于温江加快融入大都市。 《成都市城市总体规划2003-2020》将温江纳入中心城区，确定为成都市城市组团之一，是主城区的西部中心，是城市重要功能区，在功能上形成以高新技术、印务包装、食品饮料为主导的工业集中发展区和以大专院校为依托的教育科研、休闲旅游为主的城市新区，这有利于温江加快承接中心城区的产业、人口和