万通中心基金化运作解析.pdfVIP

万通中⼼基⾦化 运作解析 产城融合中⼼ 2017年8 月17 日 项目背景介绍 • 1、万通控股：1993年在北京注册成立，北京民营资本规模最⼤的专业房地产 投资公司之⼀。拥有⼀家上市公司即万通地产（股票代码600246SH） • 2、冯仑：万通控股董事长、中国房地产⼗⼤风云⼈物。 • 3 、近年地产融资渠道狭窄，其中商业地产融资更是难上加难，作为同⾏中标 杆式的巨头，万通股份打造了全链条融资局，⼀举成为⾏业佼佼者。 万通中⼼基⾦化运作四部曲 • 第⼀阶段：拿地（小股操盘） 项目公司 出资 出资 万通股份 其他投资者 占股20% 占股80% 收益 收益 品牌使用费 超额利润部分 80%分红 超额利润部分 20%分红 ／项目管理 80% 20% 费2.5% 第⼆阶段：开发 • 1、“散售+整售”模式：由项目公司申请房地产开发贷款，将万通中⼼60% 的 物业进⾏散售，针对独立的整售物业配置较⾼的出售标准，将整栋楼宇放 在最后出售，保证持续运营。 • 2、“资产转让”实现投资者退出： • 2.1、万通控股新设万通时尚，并将万通地产在项目公司20%分红权及超额 利润分配权的资产作价，由万通时尚购买原准备整售的万通中⼼D。 • 2.2、将原项目公司全部转让给投资者，达到万通时尚100%地拥有万通中⼼ D且万通中⼼D从万通中⼼剥离出来的效果，实现原项目公司其他投资者的 退出，同时规避了⾼额税负。 第三阶段：孵化期 • “法⼈按揭”：由万通时尚购买万通中⼼D ，获得银⾏法⼈按揭贷款产 品的要求，五成购买⾦额通过法⼈按揭获得。 • “经营性物业贷款”：万通时尚用1年时间将出租率提升到75% ，达到申 请“经营性物业贷款”的要求，申请获得的经营性物业贷款达到万通中 ⼼D评估值的50% ，是购买万通中⼼D价格的80% 。 • 通过“法⼈按揭”和“经营性贷款”实现部分现⾦回收。 第四阶段：稳定期（万通基⾦设立） 基 金 交 易 机 构 图 基⾦要素及退出机制 基⾦名称 深圳市万通核⼼成长股权投资基⾦合伙企业 基⾦规模 3.726亿元。 普通合伙⼈ 万通深国投股权投资基⾦管理有限公司作为普通合作⼈认购400万元 基⾦份额 华润信托发⾏信托计划募集资⾦3.5亿元，作为有限合伙⼈加⼊基⾦ 有限合伙⼈ 万通地产出资1860万元，作为有限合伙⼈加⼊基⾦。 基⾦退出 1、正常退出 2、非正常退出：若32个月后未找到合适投资⼈，由万通地产回购万 通时尚股权，保证华润信托的投资⼈实现8% 的收益率 投资杠杆路径解析： • 1、出资20%与投资者成立项目公司— 实现拿地； • 2、成立万通时尚收购物业— 实现投资者退出+100%拥有标的物业； •