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房地产开发企业交易环节的税务筹划 一、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划 营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而 交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提 下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负 的目的。具体有以下几种技巧：（ 1）若房地产企业出售的是经过装修 的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装 修价款将无法按照建筑业 3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装 修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修 价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同， 另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴 5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业 3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。（ 2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。 与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳 营业税和土地增值税。（ 3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳 3%的营业税。 [ 例 1]某房地产开发企业出售商品房， 取得转让产权合同收入 4800 万元（包括 800 万元的装修款），除税金之外允许扣除的项目总额为 2800 万元。则应纳营业税及附加 264[4800 × 5%（×1+3%+7%）]万元，增 值额占扣除费用的比率为 56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264） =1736÷ 3064]，应纳土地增值税 541.20[1736 × 40%-3064 ×万5%]元。税款 合计 805.20[264+541.20]万元。 如果该企业将商品房的产权转让收入改为 4000 万元，另签订一份 800 万元的装修合同， 收入总额不变， 其他条件也不变。 则销售不动产应纳营业税及附加 =为 220[4000 ×5%×（1＋7%＋3%）]万元，增值额占 扣除项目的比率为 32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]， 应纳土地增值税 294（980×30%）万元；建筑装修应纳营业税及附加 26.40[800 × 3%（×1＋7%＋3%）] 万元，税款合计 540.40（220+294+26.4） 万元。可见，同样的收入和成本，通过筹划可以节约税款 264.80 805.20-540.40）万元。同时由于购房价款减少，也为购房者节约了一笔契税。 二、利用土地增值税 “起征点 ”优惠政策进行筹划 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点：（ 1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（ 2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过 20%，增值额占扣除项目的比率在 20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。 （3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核 算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。 [ 例 2]某房地产企业欲销售普通标准住宅，扣除项目总额为 XXXX / 平方米，现有两种销售方案，一是按 2380 元/ 平方米的价格出售；二是按 2500 元/ 平方米的价格出售。对于方案一，增值额占扣除项目的比率为 19%[（2380-XXXX）÷XXXX]，小于 20%，无需缴纳土地增值税，利润为 380 元/ 平方米。方案二中，由于收入增加 120 元/ 平方米，导致增加营业税及附加为 6.（6120×5.5%）元/ 平方米，扣除项目金额为 XXXX.6 / 平方米，增值额占扣除项目的比率升至 24.59%[（2500-XXXX.6） XXXX.，6]需缴纳土地增值税 148.02[（2500-XXXX.6）× 30%]元/ 平方米，企业的利润为 345.38（2500-XXXX.6-148.02）元/ 平方米。可见，售价提高之后利润却下降 34.62 元/ 平方米。如何解决提高售价与增加税负的矛盾，见下文税负平衡点的分析。 三、计算税负平衡点，制定合理的销售价格 我国目前