“荣新·江南半岛”全程营销策划方案.pdf

谨呈：四川荣新房产有限公司 “荣新·江南半岛＂全程营销策划方案 RRong ’’xiin jijiang ’’nan peniinsulla markketiting pllans 成都花漾年地产营销提报 2010年9月20 日 前 言 首先非常感谢荣新房产集团对花漾年地产营销的认可。我公司在落实代理合同 之后，立即展开了项目营销服务的前期基础工作，8月底和9月初两次到项目案 场进行市场调研和项目公司沟通 ，同时也对市场和在售楼盘进行详细走访调研 ， 并在小范围内对潜在客户进行深入调研，得到来自市场和项目层面的宝贵信息， 本次方案提报为营销全程方案的汇报，由于项目产品信息还未完全确定，因此 涉及未来的产品信息可能会有所变动 。 目 录 第一部分 楼市环境与区域市场分析 第二部分第二部分 项目解析与核心问题解读项目解析与核心问题解读 第三部分 项目定位研究 第四部分第四部分 项目客群体解读项目客群体解读 第五部分 项目发展战略思考 第六部分第六部分 营销策略及战术安排营销策略及战术安排 第七部分 销售组织安排 第八部分 营销服务体系 第九部分 营销费用总体规划 第十部分 效果评估及修正 Part1Part1 楼市环境与区域市场分析楼市环境与区域市场分析 1、项目发展环境分析 ⑴楼市宏观环境分析 2010经济环境走势判断经济环境走势判断 2010年5月下旬开始，中央经济管理层的态度出现与以往相比微妙的变化，多位 官员多次提到小心政策叠加的负面效应影响经济运行官员多次提到小心政策叠加的负面效应影响经济运行，于是于是55月以来整个经济政月以来整个经济政 策动向也出现一些转变。5月开始的几月，央行开始资金净投放，而这是在去年7 月开始没有过的月开始没有过的 （（春节期间的净投放除外春节期间的净投放除外 ）） ，这是维持了近这是维持了近1010个月的回收后的一个月的回收后的一 个转变，而央行的这个态度转变可能会持续到年底左右。 为维持经济的良好走势，未来一段时间内国家的经济政策依然会是宽松的环境。 1、项目发展环境分析 ⑴楼市宏观环境分析 2010经济环境走势判断 再从楼市经济看再从楼市经济看 ，上半年对地产的打压主要是担心价格过快上涨引发泡沫上半年对地产的打压主要是担心价格过快上涨引发泡沫 ，但是但是 就房子的需求而言，太多的人等着价格回落后抄底，再加上货币政策和财政政策 宽松的背景下宽松的背景下 ，即使有舆论的压力即使有舆论的压力 ，房子价格可能会保持坚挺房子价格可能会保持坚挺 。。 虽然如此虽然如此 ，但是由于但是由于88月以来几大一线城市的房价均出现上涨苗头月以来几大一线城市的房价均出现上涨苗头 ，这是管理层这是管理层 所不希望看到的结果，因此坊间也有传言，或许还会有新一轮的调控政策出台， 我们认为如果一线城市我们认为如果一线城市99月的楼市数据继续向上月的楼市数据继续向上 ，，也不排除这种可能性也不排除这种可能性 。。 1、项目发展环境分析 ⑴⑴楼市宏观环境分析楼市宏观环境分析 2010经济环境走势判断 2010年年8月的宏观经济数据显示月的宏观经济数据显示 ，无论是新增贷款还是城镇固定投资都是持续的无论是新增贷款还是城镇固定投资都是持续的 增长，整体经济的运行形势良好，值得关注的是，8月的CPI达到3.5%，连续几个 月呈现走高趋势，因此接下来的几个月甚至更长时间里，可能防通货膨胀会继续 是社会焦点，央行是否需要加利息，是否需要防止资产泡沫等话题可能每天都有 人要讨论，但在真正的出台紧缩政策以前，楼市依然拥有良好的发展环境。 1、项目发展环境分析 ⑴楼市宏观环境分析 2010楼市信贷环境分析 2009年12月1