中山玉湖山庄营销推广策划方案(修改).doc

PAGE PAGE 26 玉湖山庄 广东省中山市 营销推广策划方案 深圳市报众房地产经纪有限公司 前 言 承蒙貴司信任赐与我司机会，就中山「玉湖山庄」项目的合作事宜进行初步会谈，实地考察现况和楼盘资料的商谈等事项。现就本项目的前期策划及后期销售事宜作出本工作说明，供贵司决策时参考并作为进一步合作的基础。未能详尽之处，有待双方进一步沟通。 我们对贵司所需的服务理解是：贵司希望通过现有的小区规划、建筑楼体、周边环境的综合调整，明确地块区域价值；通过对建筑产品现况的完善修改，挖掘物业价值，并确定消费市场，制定系统而有效的营销策略，降低交易风险，以实现项目收益及社会效益的目标。 在以上理解的前提下，我司制定本方案将为本项目工作的内容按分析建议、销售策划及宣传推广的每个环节及阶段细分；并将会与贵司举行阶段沟通会，务求双方达成共识，携手并进达到双赢的共同目标。 第 1部分 市场研究 1.1 中山地理及人文概述 中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市番禺区和顺德市，西邻江门市区、新会市和斗门县，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。全市行政管辖范围面积1800平方公里。中心城区面积为27.02平方公里。市中心陆路北距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。 经2000年全国第五次人口普查，全市总人口为236.35万人。其中本市户籍人口135万人，家庭户43.4万户，平均每个家庭户的人口为3.61人。接受大学（大专以上）教育的6.24万人，接受高中（含中专）教育的33.15万人，每10万人中具有大学文化程度者2640人，具有高中文化程度者14026人。居住在城镇的人口143.41万人，占总人口的60.67%；居住在乡村的人口92.95万人，占总人口的39.33%，人均收入达1.5万左右。 近年来，中山市先后获得"国家卫生城市"、"全国城市规划管理先进单位"、"全国园林城市"、"全国环保模范城市"、"中国优秀旅游城市"、"全国畅通工程模范城市"、"全国创建文明城市工作先进城市"、"广东省文明城市"等荣誉称号，1997年还获得了联合国颁发的"人居奖"。 1.2 中山房地产市场情况及分析 中山市房地产开发企业目前已登记的有184家，其中具有单项开发资质的为98家，具有综合开发资质的有86家。 中山市2000年——2003年房地产投资完成情况： 中山市2000年——2003年商品房销售面积： 分析近两年中山市房地产如下： 2003年房地产投资51.4亿元，比2002年增长了40.6%； 合同销售面积235.2万平方米，比2002年增长了22%； （其中商品住宅销售面积190.8万平方米，比2002年增长了17.84%） 合同销售价686062.87万元，比2002年增长了24.1%； （其中住宅合同销售价485093.53万元，比2002年增长了18.8%） 商品房平均售价为2916.9元/平方米； （其中商品住宅平均售价为2542.4元/平方米） 按2003年1-11月份统计，批准预售面积2266230.96平方米，比2002年增长了50.3%；其中城区866307.52平方米，比2002年减少了7.4%；镇区1399923.44万平方米，比2002年增长了144.9%。2004年第一季度，商品房开工面积为53.89万平方米，其中城区占25%；批准预售面积为36.7万平方米，其中城区仅占17.5%。 分析上述数据及与广东省、全国房地产情况比较，可以得出： 中山市2003年房地产投资增长率为40.6%，比2003年中山市国内生产总值增长率19.6%，高出了21个百分点；比广东省房地产投资的增长率8.5%高出了32.2个百分点；比全国房地产投资的增长率29.7%高出了10.9个百分点；比中山市房地产销售面积的增长率22.0%高出了18.6个百分点；比中山市房地产销售额的增长率24.1%高出了16.5个百分点；2003年房地产投资占中山市国内生产总值的10.3%，与广东省房地产投资占国内生产总值9%比较，中山市房地产投资基本上处于广东省平均水平；2003年房地产投资增幅较大。 2003年商品房销售面积与销售价格基本上是同步增长，销售价格较销售面积高1-2个百分点，说明价格相对增长较快；2003年非商品住宅开发增长幅度较大；2004年第一季度商品房平均售价比2003年低了168.3元/平方米,降幅为5.8%，平均售价下降，其主要原因是，镇区房地产价格较低，但销售量远远大于城区。 中山市2004年第一季度商品房合同销售面积68.4万平方米，比2003年同期增长了45.4%；合同销售价188006.1万元，比2003年同期增长了35.8%；商品