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某某别墅项目市场研究及营销推广企划建议书 委托单位：上海某某房地产有限公司 报告单位：上海某某房地产投资咨询有限公司 上海某某企业策划有限公司 报告日期： 地址：上海市某某路号某某大厦2 楼 第一部分 市场研究篇 上海房地产市场综述 上海别墅市场整体情况 重点市场研究 第 2 页 共 70 页 【第一章 上海房地产市场综述】 一、宏观经济与上海房地产市场 1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件； 上海市统计局年度统计显示： 2001 年，上海市国民经济持续、快速、健康发展， 经济运行质量和效益不断改善， 实现了 “十五” 计划的良好开局。 2001 年，上海完成国内生产总值 4950.84 亿元，比上年增长 10.2%，高于全国 2.9 个百分点，并连续第 10 年实现两位数增长。 上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均 GDP达到 4500 美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件； 相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。全年房地产业增加值 308.58 亿元， 增长 17.8%，增幅比上年提高 2.4 个百分点，其对经济增长的贡献率达到 9.7%，比上年提高 2.9 个百分点。 2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点； 根据中央提出的上海要建成 “国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见， 2001 年 3 月上海市人民代表大会通过了 《“十 五”社会经济发展计划》 ，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。 随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。 2001 年完成 全社会固定资产投资 1984.31 亿元，比上年增长 6.1%，增幅比上年提高 5.4 个百分点，投资总量超过历史最高水平。投资结构 第 3 页 共 70 页 继续改善。全年完成基本建设投资 712.49 亿元，比上年增长 1.3%；完成更新改造投资 436.83 亿元，增长 10.2%；完成房地产 开发投资 620.31 亿元，增长 9.6%。城市基础设施建设步伐加快， 全年完成城市基础设施投资 510.78 亿元， 比上年增长 13.5%。 市区 2200 万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造、申博工程等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的 发展提供坚实后盾。 3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范； 正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。近 年来，随着管理体制的完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而上 海经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。 二、 2001 年上海房地产市场 20 世纪 90 年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。在 90 年代中期二三年的回调整理后，在 90 年代末期伴 随经济增长的加速，房地产市场急速回升，放出巨量， 2001 年的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积 1831.8 万平方米， 存量房销售面积 1422.4 万平方米， 二、三级