酒店管理筹建__酒店项目投资策划与酒店设计管理(叶予舜).pdf

酒店管理筹建 酒店项目投资策划与酒店设计管理 酒店投资者在筹划建设一座酒店时，通常需要找到设计单位和承建商，并在 开业前期从社会招聘一个经验丰富的管理团队为其筹建筹开。酒店项目没有经过 科学而充分的市场调研、规划设计、投资分析和清晰的经营管理模式设计，所以 寻找一个好的酒店管理团队，策划一个成功的筹建筹开方案，将有效提高酒店投 资的科学性、未来发展的可持续性，并且极大地归避风险。 （一） 酒店的本质分析 对酒店本质的归纳，是“基于私人居留空间的公共服务场所” 酒店是以住 宿为基础，形成满足居住基本要求的 “私人空间”；但酒店的附加价值和吸引力， 更在于“公共场所”的服务能力。  “私人空间”为私密性客房单元。客房单元的创新发展迅速，形成了功 能、结构、风格情调、空间大小等四个方面的多元变化组合。在功能方 面，出现了以娱乐休闲为中心的休闲客房模式、以温泉泡浴为中心的温 泉客房模式、以商务接待的商务套间、私人办公的行政套间、绝对私密 安全的总统套房、独层与独栋综合的公寓别墅等。  “公共场所”，把酒店的功能放大，以住客的餐饮、旅行、商务、会议、 休闲、度假等功能为基础，实现跨越，成为一般城市商务、休闲、娱乐、 聚会、会议、活动的公共空间。因此，出现了“小客房”和“大会议”、 “大餐饮”、“大娱乐”、“大休闲”等相结合的创新型酒店模式。其中， 最有影响力的是“酒店 MALL”――以酒店为基础，“休闲 MALL”的新 1 叶予舜 二〇一三年十月二十八日星期一 发展。 “私人空间”与“公共场所”两个方 向，形成酒店的多元化发展趋势，无论 是新建酒店还是酒店改造，都应该把握这一发展方向，不断创新酒店经营模式。  酒店产品功能不断完善 我国酒店业从一般的酒店细分为商务酒店、旅 游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等。 酒店集团化步伐加快。酒店联合重组不断推进，特许加盟兴起，国际酒 店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐加快。  酒店个性化服务更加突出 以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科 技加速进入我国酒店业。  空间结构 全国有两个明显的热点，一个海南，一个上海，前者投机者纷 纷涌入，势必形成泡沫，后者由世博而兴，空间上布局整个长三角，高 人一等。这种新的热点现象，业界担心不久会造成产能过剩。  投资结构 不少外行企业涉足旅游行业，投资酒店，这样可以填补空白市 场，也会加剧产能过剩。  市场结构 明显的一点是，近几年酒店业外需市场在下滑，内需市场在成 长。  经营结构 面对变化，经营势必相应变化。酒店业的经营只能细分化，是 企业有独特的品牌，才能在竞争中有一席之地。  产业结构 国资委提出非主业资产调整，对全国所属 2，500 家酒店进行 调整，这涉及大的利益调整，对酒店业的影响势必不小。 （二） 投资可行性研究 2 叶予舜 二〇一三年十月二十八日星期一 对具体酒店项目的可行性研究大致分为三块：项目市场可行性分析、项目经 济可行性分析和不确定因素分析。 项目市场可行性分析 酒店投资环境分析。酒店投资环境分析的主要目的是通过调查、分析酒店项 目所在省份、所在城市、所在行政管辖区域或目标市场区域的国民经济发展水平 现状、未来的发展趋势等方面的数据及信息，以识别酒店项目所处的大、中、小 地理环境的区域经济是否适合酒店项目投资。 酒店选址分析。现代酒店鼻祖斯塔特勒 100 年前提出了“酒店经营成功的 关键三要素是：地段、地段，还是地段”。因此一个酒店项目的地理位置是否优 越，对该酒店是否可能有充足的市场需求、是否能成功运营，以实现其经营目标， 起着一个非常重要的决定性因素。酒店地理位置优越性评估主要需调研者收集、 整理、分析、总结