北京市写字楼市场整体状况.docx

第一章 北京市目前写字楼市场状况分析 （九力研究部，策划部联合编制） 2001年，北京申奥成功、中国加入 WTO、APEC会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑 为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。据统计， 2002年北京拟、在建写字楼面积达 到1200万平方米以上，其中市场新增供给量为 280万平方米，是2001年市场新增供给量的一倍, 同时也使北京写字楼市场存量达到了 925.98万平米。 图截至到2002年底北京市写字楼存量（单位:万平米） 自己届住 裔知、办仝 根雷 为亲厲购实 为尹女购晏为址母他实 图—2002 年北京市写字楼新增供应量（单位：万平米 数据来源：北京市与字楼信息网 预计2003年北京市将有300万平米的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争 程度还会进一步的加深 区域竞争：中关村略逊一筹 目前，北京市写字楼主要分布于 CBD （商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三 大板块写字楼的存量与新增供量不同， 各个板块在今年的表现也会大不一样， 有的板块将呈现租 金和售价回升的趋势，而有的区域则会岀现竞争进一步加剧的场面。 CBD区域历来是高档写字楼的聚集地，预计 2003年该区域会有四栋写字楼入市，共 22万 平米 5万以下 5- 10 万 10-20^ 口 20」3(Df ■ 30-50万 □同牙以上 图一2003 CBD区域新上市的楼盘 数据来源：北京市写字楼信息网 另外，在建项目世纪财富中心（ 15万平米）和北京财富中心（70万平米）今年也会有少量 的写字楼供应量，2003年该地区能提供给市场的面积至少也在 40万平方米以上，而且未来三年 内该区域的市场总供给量将达到 70万平米。 随着CBD规划的岀台，该区域的需求也日趋放大。根据九力公司去年对 CBD区域部分甲 级写字楼客户类型的调查结果来看， 外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。 此 外，保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行业的需求也比较强烈，如民生银行与另外一 家公司合资成立的民生人寿保险公司在联合大厦也租了 2600平方米的使用面积；一汽大众、中 国一汽和现代汽车在嘉里中心、 南银大厦和盛世大厦分别租或买了 3000、4500和1600平方米的 面积；外资银行尽管在 2002年没有大的动作，但由于预计会有更多的外资银行拿到营业执照 （目 前已有19家），因此2003年估计外资银行对写字楼的需求会日趋强烈。 表-CBD区域现有写字楼的主要客户群体 与字楼名称 套间面积 入住时间 开间状况 客户数量和需求面积描述 主要的客户类 型 航华科贸中心 110—2000 现房 大开间 不祥，没有统计过。 外企 国贸写字楼2 座 64 - 1133 现房 自由组合 有80 %左右的客户需求在 201 — 500 平米之间，他们消化了 30%的写字楼 面积；另外 20%的客户需求在 2001 —5000平米之间，消化了写字楼70 % 左右的面积。 主要是世界500 强的跨国公司 和外企。 建夕卜SOHO 70 — 250 2004 自由组合 有大部分客户需求在 201 — 500平米 之间。 私营企业 东方银座 100—1000 2003 自由组合 各种面积客户比例比较均衡。 外资 赢嘉大厦 133—1366 现房 大开间 有10%的客户需求在 200平米以下， 50 %在 501 — 800 平米，20 — 30%在 801 — 1000 平米。 合资，外资和国 有 京汇大厦 100—1800 现房 大开间 70%客户需求在 2000平米以下，其中 中等面积需求占了 50%。 外企 数码01大厦 90 — 542 现房 自由组合 20 — 30%的客户需求在 2000平米以 下，其他的比较均衡。 外企，国有股份 制公司 金融街作为全国最主要的金融中心，长期以来是国内外大型金融企业的盘踞之地，对写字 楼的需求也比较旺盛，甚至导致了 2002上半年整个区域处于无房可卖的断档期。但随着下半年 到2003年北京国际金融大厦，富凯大厦、中证大厦的开盘，宣告了金融街二期建设的正式开始, 也使金融街写字楼市场的断档现象逐步得到缓解。 表—2002 — 2003金融街区域新增写字楼 项目名称 总建筑面积 现已入驻客户 富凯大厦 11万 中国保险公司，华夏银行， 中证大厦 15万 金融国际大厦 11万 中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司 总计 37万 以中资的金融企业为主 但由于北京国际金融大厦一栋已被中国保险公司买下，另一栋的大部分也卖给了华夏银行， 而富凯大厦的大部分也卖给了中国证券监督委员会、 三峡证券、西城区资产管理有限公司这样的 国内金融机构，因此这两栋新入伙的写字楼在 2003年实际上已剩不了很多空置面