运营管理水晶岛公寓经营运作方案.docx

水晶岛公寓经营运作方案 目 录 一、 品分析??????????????????? .1 1、 品概述 2、 品 劣 分析 二、 投 型物 市 分析????????????? .3 1、 式物 状分析 2、 租 市 分析 ----- 是客 ？ 1） 消 群分析 2） 物 品种分析 3） 家庭、个人投 状 三、 策略?????????????????? ..11 1、 房地 富新模式 ------- 式分期交付方式 2、 家庭理 投 新模式 ------- 少投入、低 、高回 3、 建立投 者的安全保 四、 投 理 方案???????????????? .14 1、 普通公寓方案 2、 酒店式服 商 公寓方案 3、 式酒店方案 五、 建 ?????????????????? ..17 1、 建立 主委 会，建立 投 基金 2、 成立高新地 投 俱 部 水晶岛公寓经营运作方案 一、 产品分析 1、 产品概述 本项目位于西安高新开发区西南部二、三期规划开发的交汇处，东依唐延路隔 路为木塔寺苗圃公园，南临科技七路，西临大学生物园 , 北临科技六路与西北工业 大学产业园一路相隔。 整个地形呈长方形，南北长 280 米、东西长 145 米，占地面积为 38688 平方米， 总建筑面积 10 万平方米。由一栋弧形状五层钢结构商务办公楼、一栋 22 层钢筋混 凝土抗震墙结构酒店式公寓楼和玻璃体建筑造型水晶石等单体组成。其中商务办公 楼建筑面积 4 万 9 千余平方米，酒店式公寓楼建筑面积 5 万平米。 商务办公楼以销售为主，酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼，三至十层计划为 投资型酒店式公寓，十一至二十一层为普通公寓，以销售为主。 其中公寓户型面积分布见下表： （资料来源公司企划部） 表 1 户 型 单位面积（平方米） 套 数 面积小计（平方米） 售价（元 / 平米） 未定 106 38 4028 4300 71 18 1278 4300 87 148 12876 4300 49 410 20090 4300 123 37 4551 4300 55 36 1980 4300 88 36 3168 4300 从楼盘套数配比来看，本物业主打户型为 49 平米的小户型（ 410 套）和 87 平米 的中小户型（ 148 套）。为使面积配比更加丰富，满足不同客户层面的需求，还兼顾 了其他户型结构。 产品优弱势点【优势分析】 地段优势 ------ 是西安高新技术产业区未来的高科技产业基地及高尚人文社区，未 来的中央商务区（ CBD）周边。地域优势明显，发展潜力和升值空间巨 大。 环境优势 ------- 周边环境优美，东侧为木塔寺公园，南邻省奥林匹克中心、妇女儿 童活动中心，西侧是正在规划的高新运动休闲中心和大学生物园，北 边是西北工业大学产业园。 产业优势 ------- 经济的持续发展，是高新区成为国内外商业科技精英聚集地，高档 次的物业产品必将为公司商务活动创造便捷 、高效、优美的工作环境。 这三点相对于其他区域的楼盘有明显的优势，但在高新区域内的楼盘中，此优 势共享。 规划优势 ------- 集酒店、公寓、商务办公、商业、休闲娱乐等多项配套功能于一体。 服务优势 ------- 全新的经营理念，全新的管理模式，借助国内知名的酒店式管理公 司参与经营管理。 产品优势 -------- 小户型为主打户型，南北朝向，建筑风格新颖、现代，科技含量 高，规划有主题，可塑性强。 以上是产品本身所具有的特性，对于高品质客户有一定的说服力，符合投资 型物业特征，也是挖掘市场潜力之所在。 企业优势 ------- 十年的开发使高新地产奠定了行业地位，开发思维理念超前，拥 有枫叶系列品牌优势，企业市场美誉度高。 这对客户有一定的影响，但非决定性因素。 【弱势分析】 位置弱势 ------- 由于本项目地处二期规划开发区内，周边的城市基础配套还不完 善，开发建设尚需时日，市场不可预见的因素较多，投资者存在一 定的风险。 商业氛围弱势 ------- 正处于开发阶段，周边缺乏大型的购物中心、成熟社区及商务 办共氛围，人气商气尚未聚集。 竞争威胁 ------- 现有正在发售的和即将开发的以及各个科技产业园开发的个性化 办公写字楼、公寓楼对本项目造成了直接或间接的竞争威胁。 如果能抓住本产品的潜在优势，可以有效地避免、弱化产品的弱势点，通过开发差 异性产品，占领市场份额，获取良好的开发利润。 二、 投资型物业市场分析 1、 产权式物业市场现状分析 根据现在所掌握的资料表明，目前国内投资型产业有产权式公寓、产权式酒店、产 权式商铺等，无论哪种投资类型，都是开发商融资和促销的一种手段。西安市目前借 鉴此理念的有： 1）德利邦