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凯伦世家营销推广案 1 广州住宅市场的启示 2006 是楼市的“宏观调控年”，但广州一手住宅均价不但没有出现明显的下跌，反而出现了近三年最高的升幅，高达 24.5% 。面 对广州楼市“越调控越拉升”的反差现象，对于未来楼市走向的掌握，是住宅项目营销成功与否的首要条件。 1.1 2006 年住宅市场总结 1.1.1 楼价涨幅一年胜五年 根据市国土房管局的数据显示，去年广州十区一手住宅成交量 914.17 万平方米，成交金额 58.25 亿元，均价为 6373 元/ 平方米， 比2005年上升1256元/平方米，升幅为24.5 %，是近年的最高增幅。另据数据表明，仅2006年的楼价升幅已超过2001-2005年五 年楼价累计的升幅。据来自合富辉煌的数据，2001年广州一手住宅均价为4222元/平方米，2005年为5114元/平方米，五年内广州 楼价的升幅为21.1%，仍不及2006年一年的涨幅。 分析结论：在政府作出一连串的“宏观调控”的情况下，楼价不降且升幅为近年最高点。 主要成因为：一是宏观政策颁布与执行 存在时间差，调控效果未能在短时间内体现；二是广州住宅市场需求量大其购房者存在“追涨”心理。 1.1.2下半年楼价涨得快，但成交量下降 2006年上半年每月楼价均价也未超过 6500元/平方米大关。但下半年，有4个月楼价均价超过了 6500元/平方米，其中12月楼 价最高，达到72