地铁对房价的影响.pdf

什么是“地铁房” 距离地铁站点步行 5 分种内的房子，称之为“正地铁房”；10 分钟内称为“准 地铁房”；15 分钟内称之为“近地铁房”。距离不同，房价、升值空间也不一样。 时间换取空间 地铁通车之后，许多城市生活的判断价值标准就会改变，从以往的空间概念 转变为时间上的判定，地铁的实质就是以时间换取空间，从时间上定义城市生活。 地铁对房价影响 三方面影响房价: 1．价格变动的空间特征：已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优 越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而 接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著， 故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域，地铁 投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。 2．价格变动的时间特征 :一般来说，城市中心区，由于其商业氛围已经形成， 其增值的周期很短；而新开发区，增值周期则较长。 地铁对房地产产生的增值 可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增 值容易受市场等因素感染，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时 期。但在此时入市的个人投资者，往往容易被套牢。所以对投资者而言，要警惕 在前期过多透支地铁对房价的影响。 3．价格变动的结构特征决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，还 有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产的升值不能单靠地铁 来拉动，最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。可见，地铁 只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。 每个时段增长不同 从学理的角度上分析，快速轨道交通有利于降低经济要素转移的成本，也就 是说，建成了地铁，它的经济效益是与距离成本成反比的。比如说，有了地铁， 你从某一个地方到另一个地方，距离越远，其实你获得的经济效益越大。 地铁建成以后，许多事物的价值判断原本是以空间距离来衡量的，现在就开 始变成以时间长短来衡量。比如房地产业就是最突出的一个例子，一般来说，房 地产的价值是随着与市中心的距离越来越远而价值递减，这也就是所谓的一类地 块、二类地块的划分，但现在情况不同了，而是以时间为考量单位，比如A楼盘 位于市中心一类地块，但从A楼盘出发到市中心步行需要25分钟，而另一个B 楼盘位于市郊的地铁站出口边，坐地铁到市中心的地铁出口需要20分钟，如果 没通地铁，两个楼盘的价格可能相差十万八千里，如果地铁一通，B楼盘与A楼 盘的价格很可能非常接近，甚至会出现B楼盘价格高于A楼盘的情况。 地铁对楼盘价格的带动作用，出乎一般人意料。从地铁规划出来，到地铁动 工兴建乃至地铁施工阶段，规划中的地铁沿线楼盘价格会有比较大的涨幅；而到 了地铁真正开通，其房价的上涨反而趋缓。这主要是因为通地铁这一消息的利好 效应已经在地铁还没有开通前就提前释放出来，所以真正地铁通到那里，房价涨 势也变平和了。 对于商业地产，地铁确实能带来一定的人流量，使商业地产的开发有了基础。 但对人流量我们要加以区分，一般来说，人流可以分成目的人流量、休闲人流量、 过路人流量，对于商业地产来说，最有意义的是目的人流量，他们来这里就是为 了购物，目的很明确，而休闲人流量则次之，最没有意义的是过路人流量。 所以地铁是否能带动某个区域的商业地产，最重要的还是要看这个区域自身 的商业状况，如果某个区域，哪怕是远郊，若有一两个比较大型的SHOPPINGMALL、 超大型专业市场等，那地铁能带来大量的目的人流，这对商业地产的繁荣是立竿 见影的。像杭州要建地铁，这当然能够对一些区域的商业地产带动比较大，这有 利于集合城市内部的经济要素的快速转移，肯定能释放GDP，而如果外部也能够 建立起这样的快速转移机制，比如在上海和杭州之间建立快速铁路，这对杭州地 产的提升简直就是爆炸式的。 选购地铁房注意的事项 1.扁平化 房价稳 商圈边缘物业更获益： 地铁的速度快，载客量大，效率非常高，对商业的带动会非常大。按照一线 城市发展经验，每个地铁站都担负吸纳和运载周边居民的功能，因此，每个地铁 站都将形成一个副商圈。目前，郑州以区域中心商圈为主，以后会多一种商业模 式，即地铁商业。比如在地铁站建商场、超市等，辐射周边的社区。选地铁房时 要注意地铁站周边的商业，最好选择有商业前景的。 2.地铁物业更保值： 郑州是先有城市规划，后有地铁开通，哪里人口集中度高，地铁才修到哪里 去。地铁沿线物业比非地铁物业的价值要高出2