XX小区物业管理实施方案.docxVIP

XX居住小区物业管理方案 目 录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 地理位置 该项目位于 sh 区与 jz 区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 项目主要经济指标 项 目 居住区规划总用地 居住区用地①住宅用地②公建用地③道路用地④公共绿地 其它用地 居住户数 居住人数 户均人数总建筑面积 居住区用地内建筑总面积①住宅建筑面积②公建面积 大卖场总建筑面积  计量单位 2 Hm 2 Hm 2 Hm 2 Hm 2 Hm 2 Hm 2 Hm 户 人 人 / 户 2 万 m 2 万 m 2 万 m 2 万 m 2 万 m  数 值 13.23 9.87 6.89 1.31 1.24 0.42 3.36 1292 4134 3.2 19.11 16.23 14.87 1.46 2.88 项 目 ①大卖场面积 ②扩建面积（三层） ③公建面积 地下车库及人防 底层架空面积住宅平均层数 人口毛密度 住宅建筑配套密度（毛） 住宅建筑配套密度（净） 住宅建筑面积毛密度 住宅建筑面积净密度 容积率 停车率 停车位 地面停车率 地面停车位 住宅建筑净密度 建筑密度 绿地率  计量单位 2 万 m 2 万 m 2 万 m 2 万 m 2 万 m 层 人 /hm2 套 /hm2 套 /hm2 2 2 万 m/ hm 2 2 万 m/ hm 2 2 万 m/ hm % 辆 % 辆 % % % 二、物业管理内容  数 值 1.17 0.96 0.75 0.28 1.25 7.5 411.1 128.5 184.0 1.496 2.144 1.64 50.0 634 8.7 110 28.5 25.6 40.2 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防 管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理” ；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合 服务）。 1、房屋及设施设备管理 1.1 建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门 厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划， 执行房屋修缮标准、 有关工程施工技术规范、 健全档案记录、 保持房屋正常的使 用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、 季节变化、住户对象等采取日常修缮服务， 季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2 共用设施、设备的管理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成， 进行统一管理， 对于不同的设施、 设备进行不同的维修管理， 执行相应的工作质量标准， 建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案， 落实定期检查、 维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、 构筑物的类别不同， 指定并落实巡查制度、 维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车 库、制定专业管理方案并实施。 通过有序的工作使其达到功能正常、 畅通、达标，基本完好。 1.4 智能化设施设备 范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。 根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合 jt 智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。 做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、 系统的维护保养管理、 设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生管理 在 jt 我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环 境卫生维护、 实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能