保障性住房政策对房地产市场及其价格的影响分析.docVIP

/SHANGJIANFANG123 PAGE /SHANGJIANFANG123 保障性住房政策对房地产市场及其价格的影响分析 近几年来， 国家为了平抑房价，减轻群众购房负担， 出台 了一系列保障性住房政策。 在国家新近公布的四万亿投资计划中， 明确提出要加快建设保障性安居工程。保障性住房政 策的出台以及由此带来的保障性住房大量入市， 势必对房地产业发展产生深远的影响。 一、保障性住房政策内容及实施现状 保障性住房， 是指政府为中低收入住房困难家庭所提供 的限定标准、 限定价格或租金的住房， 由廉租住房、 经济适用 住房和政策性租赁住房构成。 从 2007 年开始，各级政府把工作重心向保障性住房转 移， 廉租住房、 经济适用房和两限房建设进展较快。 2007 年 8 月， 国务院颁布 《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见》 2007 年 11 月 26 日， 建设部、 发改委、 国土资源部等 九部委联合制定的 《廉租住房保障办法》 2007 年 11 月 30 日， 建设部、 国家发改委、 财政部、 国土资源部等七部门联合 发布了新的 《经济适用住房管理办法》 2008 年的 ； 《政府工作 也明确提出要抓紧建立住房保障体系， 解决城市低收 报告》 入群体住房难， 建设廉租住房和经济适用住房； 帮助中等收 入家庭解决住房难问题。 根据建设部等部门提出的初步方案，2009- 2011年三在年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容： 一是新建或购置廉租住房约 290 万套， 投资 2165 亿元； 二是 加快 222 万户国有林区、煤炭、垦区等棚户区和危旧房改造， 投资 1025 亿元；三是新建经济适用住房 400 万套，投资 6000 亿元； 四是建设公共租赁住房 300 万套， 投资 3000 亿 元。 以上四项总投资 12190 亿元， 年均投资 4063 亿元。其中 前两项已列入国家 “扩大内需十项措施” 中。 二、保障性住房政策对房地产市场格局的影响 从目前来看， 保障性住房政策对房地产格局的影响主要 表现在以下方面： （一）保障性住房大量入市影响房地产供求关系 受国际金融危机、 国内经济增速滑坡和房地产业自身发 展周期性因素影响， 我国房地产市场销售量持续下降， 供过 于求的矛盾比较突出， 房价回落的压力相当大， 市场走势处 经济适用房加国有 于复杂敏感期。 经济适用住房， 主要向有一定支付能力的低收入家庭出 售， 依靠住房消费信贷支持， 政府的建设投资可以回收和循 环使用。经济适用房拥有独立产权， 可以直接出租或按规定 条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分， 直 接影响到商品房市场的供求关系 廉租住房， 主要向低保家庭或最低收入家庭出租， 以地 方政府投资为主， 中央财政给予补助， 几乎完全是政府无偿 投入 （廉租房租金往往还不够支付房屋维修费用 。 ） 现在各地 实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建， 或直接从商品房市场购买 （以发达城市为多 。 ） 政府大规模新 建廉租住房， 也会一定程度减少商品房市场的需求。 公共租赁住房， 主要按政府规定的租金标准向符合条件 的城镇中低收入家庭、 新就业职工和流动人口出租， 由政府 信贷政策支持， 政府性基金和社会力量投资建设。 （二）保障性住房大量入市会拉低房地产价格 国际经验表明， 当保障住房占比不足 50%时， 难以对住 房价 格 形 成有 力 的 约束 ，如 1966 年以来 的 日 本 （占 比 44.7% 和 1980 年以来的英国 ） （占比 20%） 保障住房占比超 ； 住房价格明显受到抑制。 2008- 2012 年 ， 全 国 重 点 城 市 保 障 性 住 房 占 比 约 23% - 29%， 对住房价格中长期影响有限。从国家统计局最新数 据来看，截至 2008 年 11 月末，全国商品房空置面积 1.36 亿平方米， 同比增长 15.3％， 增幅比 1- 10 月的平均值提高 2.2 个百分点。那么 2009 年住宅开发投资将达到 17622.43- 18309.29 亿元， 住宅市场结构将发生改变， 商品住宅所占比例由 95.83%下 降至 88.65%- 89.08%； 不考虑其他因素， 住宅市场的平均价 格将由此下降 3.68%- 3.45%。 （三） 保障性住房大量入市影响房价上涨预期 保障性住房有可能影响房价上涨预期， 引起市场销售量 继续下降。业内人士认为， 9000 亿元投入保障性住房会加重 中低收入者的观望心态。政府扩大保障性 住房投资建设， 将给房地产市场带来供给增加、 需求减少的 预期。2008 年 11 月初， 中国青年报社调中心通过新浪网新 闻中