汉口西北湖写字楼项目分析报告.docx

汉口西北湖写字楼项目分析报告 目 录 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。 与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的 市场定位。 、汉口写字楼市场概况 武汉是一个拥有数百年的历史和 800万人口的大城市，数度被评为“ 21世纪最具发展 潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写 字楼带来了巨大的发展空间。 （一）汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示） 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示） 泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳 I 1992— 1995 发展较快 丽广场 II1995—1998 II 1995—1998 建银大厦、国贸大厦、瑞通广场、招 银大厦、信合大厦 发展很快 商业银行广场、天恒财智大厦、华通 III 1998- 互连网大厦 减缓 分析: 探 第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字 楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场，后来由于市场变化，价格逐步走低。 探 第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了 武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展, 吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 探 第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下， 写字楼市场发展放慢了脚步。 通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现： 城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求； 近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性 的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户 （二）写字楼总体市场特征 经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征： 探集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北 路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块 探 写字楼物业平均出售价格为5000元/平方米，平均租金为30元/平方米/月 探 写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、 代理服务业 探 写字楼出租率比较高，达到70%以上；但销售率比较低，整体不到40% 探 纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。 探 商住及其他改变功能的住宅楼对以纯写字楼的租售将产生很大的影响。 探武汉市写字楼的存量比较多，非但如此，还有写字楼在开工、完工、待租，总供 给大于总需求。 二 汉口写字楼市场供应需求分析 （一）汉口写字楼市场供应分析 1、供应量分析 汉口地区主要写字楼项目板块分布情况如下图表所示：（注：此处分析时写字楼不分 等级） 建设大道“金融一条街” 10 解放大道至武胜路 4 取水楼至江汉北路 3 沿江大道及江汉路步行街 5 合 计 22 分析： 探 市场板块供应特征明显。从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的建设大道 金融一条街板块，再到近年来的江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建设大 道沿线板块为主，周边片区为辅的供应格局。 探 建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模的 40%,占汉口地区甲级写字楼物业规模的 60%以上，是汉口高档写字楼最为密集、 规模最大的区域。 探 解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场发展比 较成熟，但近年来板块供应量少，市场冷淡。 探 沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼很多，为 汉口主要的商住办公楼聚集之地。 2、租金/售价分析 ★武汉市写字楼价格指数 武汉市写字楼价格指数及变化如下图表所示： 写字楼历年价格指数表 2000 2000 2000 2001 2001 2001 2001 2002 2002 2002 2002 2003 .2 .3 .4 .1 .2 .3 .4 .1 .2 .3 .4 .1  1010 1013 1016 1018 1016 1019 1023 1030 1035 1038 1050 1065 分析: 2001年以前上升缓慢，2001年以后上升很快，特别是2002年以来同比涨幅达3% 这主要是和武汉市宏观经济发展水平有关。 ★武汉市字楼市场成交价格 武汉市写字楼市场成交价格指数及变化如下图表所示: 分析:2002.12002.2 分析: 2002.1 2002.2 2002.3 2002.4 2003.1 2003.2 2003.3 2003.4 4128 4149 4163 4208 4270 4331 4367 4391 从2002年写字楼市场销售均价一直呈现上扬的趋势，并且这种趋势在 2003年