物业管理方案(2011~9~20发圣联高新项目).docx

“香御公馆项目 管 理 方 案 （供参考） 合肥圣洁物业管理有限公司 【目录】 TOC \o 1-5 \h \z 项目概况 3 物业服务重点 4 组织架构 5 岗位职责 7 业户管理方案 16 房屋管理、共用设施设备管理方案 18 智能化设施维修方案 22 秩序维护管理方案 25 保洁管理方案 34 绿化管理方案 38 社区文化建设 43 项目测算 45 【项目概况】 （略） 【物业服务重点】 1、 房屋立面管理 房屋立面的整洁对房屋及项目品质有很强的支撑作用， 故需在太阳能安装、防盗 栏栅安装、封闭阳台、晾衣架等影响房屋外立面的行为进行有效管理。 2、 出入口管理 项目由排屋、高层、商业组成，因各个类型的业主对住宅的私密性要求不同，排 屋私密性较高，需有出入口进行有效的管理。当然，提高出入口管理水平需开发 公司增加门岗硬件的投入。 3、 车辆管理 小区的车辆停放秩序是服务品质的重要体现， 包括机动车与非机动车，需从景观 营造的角度使硬件配置更合理，包括非机动车停放点出入便利、道路交通组织情 况等。 从项目沿街商业处的车位布置来看，商业广场的停车引导工作较为重要。 4、 社区文化建设 社区文化建设是提升项目居住品质、 提升业主满意度的重要措施，可从项目销售 开始便有计划实施，逐步形成项目特色。 【组织架构】 、物业服务中心组织架构 二、物业服务中心人员配备（共 45人） 设经理1名，全面负责园区的物业管理、对各部工作落实检查及对外协调等 工作。 经理助理1名，协助经理做好园区的管理工作，经理不在位时行使经理的职 责。 财务1名，负责财务工作，以及物业服务中心的后勤服务工作。 设六个部门： 1、客服中心1人： 其中客服主管由经理助理兼任。 前台客服员1名、协助主管负责前台接待、信息派单、跟踪与回访，负责档 案管理工作。主管由副经理兼任。 2、综合管理部3人： 其中主管由经理助理兼任。 管理员3名，协助主管负责各自区域的业主服务、 园区节日布置、园区业主 活动组织、业主接待、健康服务等工作，主要有业主投诉处理、协助各项费用收 取、业主意见征询、业主的意见和建议收集、日常管理、健康服务、档案管理、 业主回访等工作。 3、 工程部3人： 其中工程主管1名。 综合维修工2名，负责园区公共区域设施设备、附属构筑物等日常维修养护 及业主委托服务。 4、 保洁部13人： 其中保洁主管1名，协助经理负责园区的清洁管理：各项检查与指导、物品 采购或申领、各项工作安排与协调等工作。 保洁员12名，负责园区公共区域的保洁工作和客户室内清洁的响应。 5、 安保部19人： 其中主管1名，协助经理负责园区的安保管理工作， 兼任义务消防队长，对 突发事件的处理等工作。 保安领班3名，协助主管安排好班内的各项工作。 秩序维护员12人，协助做好小区安保管理工作，负责小区门岗管理、小区 巡逻、交通秩序与地下车库管理等。 监控员3名，负责消监控室的相关工作。 6、 绿化部3人： 其中绿化主管由保洁部主管兼任。 绿化员3名，负责园区公共区域的绿化养护工作。 【岗位职责】 一、物业服务中心人员岗位职责 1、 物业服务中心经理岗位职责 1） 坚决执行公司的各项方针、决策、计划和各项指令 ； 2） 制定物业服务中心的目标，规定各级管理人员和员工的职责范围并监督 贯彻执行情况； 3） 建立健全的物业服务中心组织系统，使之合理化、精简化、效率化，主 持每月月度会，并针对有关问题进行重点讲评和指示 ； 4） 加强物业服务中心安全管理工作，及设备设施维保工作 ； 5） 阅读和分析财务报表，督促部门做好成本控制； 6） 负责做好物业服务中心与公司其他部门之间的沟通及协调工作 ； 7） 指导培训工作，培养人才，提高整个服务质量和员工素质 ； 8） 有重点地定期巡视公众场所和各部门工作情况、检查服务质量、及时发 现问题、解决问题、及时反馈处理意见； 9） 保持良好的公共关系、树立绿城良好的形象； 10） 以身作则，关心员工，奖罚分明，使物业服务中心有高度凝聚力，并要 求全体员工以高度热情和责任感去完成本职工作 ； 11） 负责受理投诉，组织意见征询活动，定期了解物业服务中心各项服务的 意见及建议； 12） 全面负责物业服务中心工作，带领全体员工努力工作，完成所确定的各 项目标。 2、 综合管理员（包括前台服务人员、管理员、质量管理员兼园区服务专员、财 务人员）岗位职责 1） 发现有对物管工作的意见和建议应及时向物业服务中心负责人汇报； 2） 负责管理区域内贯彻、实施公司颁布的质量方针和质量目标，并协助经 理保持质量管理体系的有效运行； 3） 负责园区生活服务体系的具体实施工作； 4） 负责做好物业服务中心的文档、考勤、档案管理工作； 5） 负责项目资产台帐的建