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/SHANGJIANFANG123 /SHANGJIANFANG123 房价上涨的原因以及猜测 房地产价格上涨的原因、 房地产价格上涨的原因、危害及对策 ———基于武汉市房价上涨的分析 ———基于武汉市房价上涨的分析 近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之 一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房 地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价 涨幅过快等问题逐渐暴露出来， 不少城市出现了房价增长幅度与城市 经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一 方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂” ；但是，从 另一方面， 房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、 生活成本， 阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。 一、房价上涨的成因分析 （一）供需不平衡。房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的 变动起着主导作用， 但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其 特殊的地方， 如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部 分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需 2-3 年） ， 因此， 从短期看， 房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。 伴随着全国楼市回暖的大趋势， 素有火炉之城的武汉在房价上涨上也 表现出相当火爆的势头。而造成江城“房地产盛夏”的原因，从供需 方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他 们找来各种“房托儿” ，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思 考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助 澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房 需求者追涨势头强硬。 除开 2010 年 2 月，从 2009 年 3 月起，武汉楼市销量已连续 11 个 月过万套。进入 4 月，40 家楼盘捱过了“两会” ，在确定了政策方向 后，加大了供应。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业 者则在做最后的挣扎。抛开表面的繁荣发现，今年 3 月，支撑楼市销 量绝大半集中在 5000 元/平方米左右及 8000 元/平方米以上的楼盘。 根据亿房网研究中心的数据，3 月，全市商品房销量占比中，价格在 5000-6000 元/平方米左右的楼盘比例为 28.18%，8000 元/平方米以上 的为 24.06%。从数据组成不难发现，是刚性置业需求在寻求平价房 源，而投资型需求在中心城区搏杀。长城建设锦绣龙城、百步亭世博 园等，这些地处三环线以内，价格相对较平的楼盘，受到刚性需求置 业者的追捧；另—方面，福星惠誉国际城、融科天城等高价楼盘，也 迎来投资客的疯抢。但也应理性地看到，由于房价虚高，随着自住型 需求的急剧萎缩，其崩盘的危险，也日益膨胀。需求方加入了另一个 新的购房群体———炒房团。与以往不同的是，以炒房著称的温州投 资者，此次将主力转向了二三线城市。这批购房者是从上月底开始陆 续进入武汉楼盘的。目前国家只对境外人士购房有限制，如一人只能 买一套等，对境内炒房者能够采取的应对措施不多。炒房团的加入， 不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压 力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。而炒房团引起的更巨大 的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产 商们的资金流动性更大， 这在一定程度上也加速了商品房的投资速度 和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产 的供应越大，则房产的价格越低。从 2009 年以来，市场持续旺销， 需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求 量的差距不断被拉大。2009 年，武汉商品住宅累计供应面积与成交 面积的比值为 1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量，供需矛盾 更为激化。 （二）城镇居民人均可支配收入的影响。城镇居民的收入水平是 衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。 城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销 售价格和住宅销售价格之上， 城镇居民收入和支出支撑着房地产价格 的上升。 从这一角度看， 我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑， 居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价 格也随之上涨。 （三）通货膨胀因素。根据近几年国际上的部分国家和城市情况 可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价 上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时 期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的 通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的 投资就越多，房价上涨的也就越快。