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物业管理企业内部会计控制 （二）物业管理费收缴控制 　　物业管理费是公司主要的主要收入来源，是企业赖以生存和发展的基础，规范收缴 物业管理费行为，确保物业管理费按时、全部、足额上缴是财务管理的重点。 要求： 1、台账制度，记载正确，物业管理费台账登记收入与财务会计账面物业管理费收 入定期核对，原则上每月一次。 2、物业管理费台账中应收未收的物业管理费要正确反映，信息齐全，与财务会计 帐面进行核对。 　　3、款项的缴存 （1）收据由公司财务部统一管理，各部门使用收据严格执行缴销制度 （2）收费员在业主交纳物业管理费时，必须在收据联、记账联上盖公章、收款员 私章，收据填写必须认真规范 （3）收款员将当天收到的现金填写 “现金缴款单”送交公司指定银行。 收据记帐联与收费汇总表随同 “现金缴款单”交财务部审核、签收，将收费汇总表 一份退回收费员保管　　 　　（4）财务部将审核、签收后的 “收款清单汇总表”和收据记账联转会计记帐 （5）收费员月末编制 “收缴物业管理费月报表”，月报表的主要内容包括：上月 末累计欠交数，本月应交数；本月实交数（其中，收缴前期欠款）；本月末累计欠交数。 经财务部稽核确认，本月财务账反映的物业管理费实收数与月报表实交数无误，财务部 门签字后退回一份由收费员保管存档　　 　　（6）定期（年末）对应收未收物业管理费进行清算，对由于各种原因确实无法收 回的账项，由项目部提交报告，由公司总经办共同研究方案。　 　　《管理费收缴通知书》《催款通知书》《业主公约》 　　③《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，物业公司将于第 8 日起发出《最 后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5 日内缴清，并对所欠款项按 每日收取滞纳金 （从1 月 1 日或7 月 1 日欠款的第一天起算）。 　　④在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，物业公司将按、《物业管理 合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。 　　（2）预缴三个月管理费的收取及催缴程序 　　①物业公司财务部将于每年 3 月 1 日及6 月 1 日、9 月 1 日、12 月 1 日起向各业户 发出下一季度〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知 书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。 　　② 每年的 1 月 1 日、4 月 1 日、7 月 1 日及10 月 1 日起，财务部对尚未交纳本季度 应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉 一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，物业公司将对所欠款项 按每日收取滞纳金的提示。 　　③《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，物业公司将于第 8 日起发出《最 后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5 日内缴清，并对所欠款项按 每日收取滞纳金（从当季度欠款的第一天起算）。 　　④在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，物业公司将按《业主公约》《物 业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。 　　（3）预缴一个月管理费的收取及催缴程序 　　①物业公司财务部将于每月 15 日起向各业户发出下月《管理费付款通知书》，详 列应交款明细，规定业主须在收到《付款通知书》一个月内缴纳下月的管理费。 　　②每月的 1 日起，财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》，列明 欠款明细项目，通知其在收到《催款通知书》7 日内缴清欠款。《催款通知书》列明如 未按规定支付欠款，物业公司将对对所欠款项按每日收取滞纳金的提示。 　　③《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，物业公司将于第 8 日起发出《最 后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5 日内缴清，并对所欠款项按 每日收取滞纳金（从当月欠款的第一天起算）。 　　④在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，物业公司将按《业主公约》《物 业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。 　　”科目。 　　（三）物业成本控制 　　提高物业管理费的收缴率外，控制成本应该成为物管企业内部管理的重中之重。 　　1.物业企业成本的特点 　　　　（1） 点多。即物业管理企业的成本形成点多。（2）面广。即物业管理企业成 本的发生在地域上分布面广。 　　（3） 线长。即物业管理企业成本监控线长。物业管理企业由于其工作从空间上要 延伸到所管物业的每个角落，从时间上要延伸到所管物业的每