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物业管理万平米主城大面积高端 物业面临市场容量问题 研究报告：52 万平米主城大面积高端物业面临市场容量问题 http://2008 03 月 23 日13:50 网尚研究机构点击:3233 如此大单，谁来接盘？ ——52 万平米主城大面积高端物业面临市场容量问题 发布机构：网尚房地产研究机构撰稿人：张磊 事件壹： 雅居乐花园 180-270 平米大面积高端物业近 10 万平米近期上市，单套总价区间在 250 万 —350 万之间。 事件二： 万科金域缇香 195 平米大面积高端物业近 4 万平米近期上市，单套总价在 300 万左右 据网尚房地产研究机构了解，南京主城范围内仍有多个项目定位也倾向于大面积高端物业。 是什么原因导致开发企业在主城区内扎堆争做大面积高端物业项目呢？根据网尚房地产研 究机构分析有以下三点原因： 原因壹：地价 07 年下半年多宗土地拍卖呈现“面粉卖过面包的价”的现象，受制于地价因素，这类开发企 业的产品定位必须坚持走大面积高端物业路线，此类项目如某X 公司的三叉河项目。 原因二：投资受抑 受银根紧缩、央行第二套住房以家庭为单位的政策影响，主城区普通（90—130 平米左右） 住宅及小户型酒店公寓等物业的投资需求方面很大程度受到抑制。 原因三：客群结构转换 随着主城区房价快速上涨，传统的 90—130 平米普通住宅，在总价上已突破中产阶层购买力 极限。壹方面，原有的主城区主力购房人群——中产阶层已经在主城普通物业的总价面前望 房兴叹；另壹方面，90—130 平米的传统产品线又不符合购买力强的高端客群对居住舒适度 和居住空间的高要求。故而，在南京主城的住宅消费客群结构发生变化的市场情况下，很多 开发企业都把目光盯上了高端客群，以期以此为其项目的突破口。 那么就让我们见见南京市场未来将要上市的高端项目壹些情况。 壹、08 年南京主城总价 300 万左右大面积高端物业上市量预测 网尚房地产研究机构通过对南京主城新增大面积高端物业项目的调研，如“万科金域缇香”、 “雅居乐”、“交通置业三叉河地块”等确定或有意向做大面积高端物业或部分产品走此路线 的项目。这些新增大面积高端物业项目单套总价在 300 万元左右或之上，08 年预计上市约 22 万平米； 同时网尚房地产研究机构仍对在售高端项目例如长江路九号二期、金鼎湾国际二期、木马公 寓多层、锋尚国际公寓（南区剩余房源，北区规划未确定）等项目做出统计，其中单套总价 在 300 万左右的新增房源预计上市约 20 万平米； 另外单价较高的城中、城东及河西三个区域单套总价在300 万左右的跃层户型预计上市约 10 万平米，这壹体量在 08 年三个区域住宅上市总量中占到 5% 。 由此网尚房地产研究机构得出08 年单套总价 300 万左右主城大面积高端物业项目上市约 52 万平米（实际可能会因某些项目工期和项目定位调整等因素的影响数据有所出入）。这壹体 量将对市场带来什么样的影响？这样的体量在未来需要去化多久？让我们先通过近俩年大 面积高端物业市场的供销状况来进行比较分析。 二、06 、07 年南京主城大面积高端物业供销回顾（见图表） 备注：统计数据按照 06 年单套总价 200 万之上定义为大面积高端物业，07 年单套总价 300 万之上定义为大面积高端物业。 06 年单套总价 200 万左右主城大面积高端物业的壹年销售 3.5 万平米左右，07 年单套总价 300 万左右主城大面积高端物业壹年销售 4 万平米左右，通过前俩年销售数据来见，目前主 城大面积高端物业市场容量相对有限，而 08 年南京单套总价 300 万左右的主城大面积高端 物业预计可能上市量将达到 52 万平米。这壹体量远远超过近俩年的年均销售量。由于同为 高端物业的别墅项目距离主城相对较远、无论从生活的便利性仍是交通的便捷性都不如主城 大面积高端物业，因此主城大面积高端物业可能会吸引到壹定量的已购买别墅或具有别墅购 买实力的客群，按照07 年别墅市场销售量中 20%可能转化成为潜在购买主城大面积高端物业 客群计算，大致可有 3.5 万平米左右的购房需求转化到主城同总价区间的物业类型上。同时 根据年均销售量的增长幅度 15%计算，主城大面积高端物业购买客群消化 5 万平米左右，预 计 08 年大面积高端物业供销比可能在 6.1 左右。反观 07 年是南京房地产销售相对较好的壹 年，08 年目前市场处于相对理性消费的阶段，