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房产律师分析物权法案例 物权法草案的出台真可谓一石激起千层浪 珪受到社会各方强烈关注珪也使得广大置业 者的强 烈期待〈〈物权法》的正式实施。 近日f/〈〈北京楼市》月刊就〈〈物权法 （草案）?中影响业主 的一些 细节邀请了京城三位知名房产律师 押吴维丁（北京瀚文房产律师事务所主任中国知识产权 理事会副 理事长）、孟宪生（北京仁和房产律师事务所副主任北京房产律师协会物业管理专业委员会 副主任）、 杨在明（北京汉卓房产律师事务所房产律师 谜请他们从专业的角度进行评判。 记-况目前小区绿地、道路产权纠纷时有发生 珏业主与物业公司之间的矛盾非常突出。草 案对此 做了详细规定。请谈谈这些规定将产生的影响 ？ 杨房产律师认为 是现实生活中 是由绿地、道路引发的纠纷之所以频频出现 茏其中一个很 重要的 因素就是产权界定不清。草案从法律方面保证小区绿地、道路作为整个物业的一部分 璃不 能受到侵 害珪从根本上树立绿地是小区业主的绿地、道路是小区业主的道路的观念 堵从而回归到绿 地、道路 属小区业主的本位上来。 对此玲吴、孟两位房产律师认为f老草案的规定基本上解决了长期困扰建筑物所有人的难 题垣利 于化解纠纷、减少诉讼琏为建立和谐社会奠定了法律基础。 记况有关停车位的纠纷也是层出不穷。我们注意到 是草案“没有约定或者约定不明确的 琵除建 设单位等能够证明其享有所有权外 珪属于业主共有”这一规定 珪引起广泛争议 玷请谈谈您 的观点？ 孟房产律师认为f老住宅小区的地下车库是小区的配套设施 f老在交付后应当归业主共有。 商业建 筑的车库可以归建设者所有 理建设者可以依法处分。当然 f专这首先是公共政策问题。如果 不认为归 业主共有于老可以规定由建设单位所有是建设单位可以处分f专即或赠与业主、或卖给业主或 出租给业 主。总之珪应当在法律上直接规定车库建造后初始登记的产权归属。 吴房产律师认为 是这一规定的立法本意是为了最大限度的维护业主的利益 茏应值得肯 定。但是 如果没有更加细致的配套法规或者司法解释出台并加以细化 王老就很容易引发纠纷和不公正 情况出 现。开发商和业主理论上虽说是平等主体 玲但实际中却是完全不对等的。此时的“约定” 完全失去 了其平等自由协商的本意 玲而变成强者单方约束弱者的武器。 如果真让会所、车库变成“从 约定” 的话建相当于给开发商撑腰是那么业主的权益就岌岌可危了 ^色而且还会影响到整个房地产 市场的发 “意思自治”亮建议采用“物展和稳定。所以对于会所、车库的权利归属不应该实行完全的 “意思自治”亮建议采用“物 权法定 主义”是由法律明确规定其可能存在的各种情形及其权利的归属。 杨房产律师认为玲停车位的问题有些复杂玲草案的规定珪正是为了适应这种复杂性的需 要所作 的变通 “法定”正是合同法与物权法的基本区别特征。这样的规定有点不伦不类。我倾向于 璀停 车位应属 于全体业主共有。但是这里边有一个技术性的难题 玲如果停车位属于全体业主共有 是在实 践中怎样 实现这种共有权？比如没有成立业主委员会的小区如何行使 ？业主单独行使共有权的话该如 何行使？ 这些问题都尚需做进一步探讨。 记况随着经济的发展建住宅改作商用可以带来更大的经济利益 于老却给其他的邻居带来麻 烦玲但 诉之法律却没有法律依据。草案的规定则非常细化 珏请您结合事例谈谈对这一问题的看法 吴房产律师举例说道 琏比如甲住一楼 璀乙住二楼是甲在楼下开餐馆 珪餐馆的排烟、排风、 串味 等都会影响乙。乙为了避免餐馆排出的油烟串到自己家 是长期不敢开窗户 是室内通风等都 因此成了 问题珪但是乙又无法制止甲的行为。同时如果来此就餐的外来人员较多的话 茏会给小区安 全和管理 带来很多问题。以前因为法律没有相关方面的明确规定 f老大多请求居委会调解或通过行政 途径解决珪 效果不甚理想。草案的规定 是让业主起诉起来有了明确的法律依据。但是 于老草案对于“有 利害关系” 如何界定却没有做出规定 是有待于在相关法规中进一步明确规定。对于未经业主同意擅自 改作商用 的也没有规定明确的救济途径 珪i应该在此明确规定业主对于擅自将住宅改作商用的行为可 以行使物 权请求权。 对何谓“有利害关系” 是杨房产律师也认为 是在现实中很难界定 是司法实践中更是难以 具体操 作。比如某业主在位于第二层的自家住宅开设了公司 珏我们可以认为第三层与第一层的相 邻业主是 利害关系人玲那么处于同一楼栋的业主以及相隔更远地同一幢楼的其它业主是否是利害关 系人？建 议应将这一条去掉。此外 玲是住宅用房还是商业用房 是是从房屋的用途所作的分类 是本是 〈〈城市规 划法》调整的重要内容。对房屋的用途的改变意味着规划、设计的变更 是按照〈〈城市规划 法》的规 定应经过原审批机构的批准才能进行变更。按照物权法的规定 琮;房屋用途的