【产品】20200429公园地产（泛地产）专题研究.pptx

;前言;公园地产概念;公园地产定义;公园地产开发模式;;公园地产发展历程;价值：无可比拟的价值优势;公园地产吸引力聚焦;公园地产价值排序;昆明公园1903;项目占地1500亩，规划有600亩中央公园，分为4大主题园区，即人文艺术公园、海外风情购物公园、湖滨商业公园和娱乐绿地公园，未来法式福音大教堂、金格奥特莱斯、水晶凯旋门、香榭丽舍大道等标志性建筑将闪耀呈现。;定位：中国首个超验生活集成 针对： 中国当代先锋人士 利益：超出丰富生活体验的美好生活集成 主张：MAKE LIFE A DREAM 活在完美世界;总体规划中，充分利用现有的东湖公园及府河、沙河风景并结合小区大小水体景观； 每阶段皆设计便捷的步行道或木栈桥，让居民能舒适地步行到东湖公园及河畔公园； 各分期会所相对独立，并分设于各区的中心地带，沿市政路设为商业街，照顾到小区内部及外部的商业需求;华润将东湖公园景观资源与区域共享，面向城市开放420亩城市生态资源，是其公园打造成功的最主要原因之一;华润翡翠城房价（均价）走势;项目指标：;公园;东、西两大公园构成社区主要景观园林； 公园内部由中央水景、植被、树木、休闲场所、运动场所、连廊、假山等景观功能区构成； 以公园为静景，公园内延伸出叶脉水系及台地、植被为动景，相互融合、相互呼应； 依靠地块南高北低地势落差打造坡地景观。;由于双公园概念的强力支撑，项目开盘即取得了良好的销售效果，但由于整体市场的波动，到09年第一季度出现“拐点”，同时双公园亦基本完成建设，为项目的销售增添的重要的砝码；;西安大华公园世家;区 位;围绕森林公园建设有吸引力的体验设施，打造核心价值区： 与两河森林公园联系紧密的200亩滨河体育公园 a、高尔夫练习场 b、国际网球俱乐部 c、休闲、专业街区;;;成都中海国际社区;重庆中交丽景;;; 中交丽景景观设计由日本当代三大著名景观设计师之一户田芳树设计，项目内规划了爱情/运动双主题公园，结合项目地势，将水体、绿地、数目等交错布局，将建筑浸润于公园中。;重庆中交丽景;案例总结;分析维度解析;公园地产开发维度解析一;对项目借鉴意义;公园地产开发维度解析二;公园地产开发维度解析三;泛地产主导的公园商业，通常属于“造城”范畴，以旅游地产、影视地产、文化地产等为主题打造，占地面积巨大，如深圳华侨城3.5平方公里，北京世纪华侨城1平方公里，其在开发模式、开发策略、盈利策略上已经与普通地产开发有明显区别。 地产开发中的公园商业开发，具有泛地产的特征，其开发收益模式包括置换土地、置换面积、合资、独资、承包、出租、收益分成等。 龙湖动步公园的土地获取模式及盈利策略值得借鉴。 ;项目的辐射距离与项目资源禀赋、品牌打造、定位方向有很大关系，较为知名的旅游地产项目，辐射距离与消费时间都较长，容易打造多业态发展模式。 对于项目先天资源禀赋不是很强，并非旅游主题的公园商业来讲，其辐射距离一般不会以城际定义，通常为城市级或区域级的，消费时间也不过1天，这对于物业发展定位有很大影响。 部分城市内部，具备独特文化特征的公园商业项目，由于知名度较高，辐射距离较长，但消费时间却不长，如成都的宽窄巷子。;成都宽窄巷子;对项目借鉴意义;通过公园商业地产开发模式六大维度的分析;公园商业地产项目维度解析;根据对项目开发模式6大维度的综合分析，我们认为公园商业项目的开发模式为：;策略问题研判; 第十二条 规划部门应当会同城市园林绿化主管部门划定公园保护范围，并实施控制管理。公园保护范 围内建（构）筑物的体量、色彩及建筑风格等应当与公园景观相协调，不得影响公园内的植物生长。 第十四条 城市规划区范围内公园建设项目的规划设计方案，由市城市园林绿化主管部门审查，报市建 设、规划管理部门审批，其园林景点建设、园林小品建筑、景区道路系统等规划设计方案，由市城市 园林绿化主管部门审批。城市规划区范围以外的公园建设项目的规划设计方案由区、县（自治县、市） 城市园林绿化主管部门审查，建设、规划管理部门审批。 第十六条 综合性公园绿化用地面积应不低于其陆地面积的百分之八十，建筑面积不超过其总 面积的百分之五；其他类型的公园按国家公园设计规范标准执行。 第二十条 任何单位和个人不得侵占公园绿地，不得以出租、合作、合资或者其他方式，将公园绿地改 作他用。 第二十二条 因城市规划确需改变或调整公园绿地性质和范围的，城市规划区范围内必须经市城市园林、 规划、土地管理部门同意后，报市人民政府批准；城市规划区范围以外的经区、县（自治县、市）城市 园林、规划、土地管理部门同意，报同级人民政府批准，并报市城市园林绿化主管部门备案。 占用公园绿地应依法予以补偿并供给土地，用于公园建设。 第二十六条 单位和个人在公园内举办大型游乐、展览等活动，